Zasady najmu lokali zostały uregulowane w art. 680 i kolejnych Kodeksu cywilnego. Należy jednak pamiętać, że stosuje się również ogólne przepisy dotyczące najmu zawarte wcześniej, przy czym przepisy dotyczące najmu lokali mają charakter szczególny (lex specialis) i mają pierwszeństwo w przypadku sprzeczności.
Najem lokalu przez małżonków
Małżonkowie stają się wspólnie najemcami lokalu, niezależnie od istniejących między nimi stosunków majątkowych, jeśli umowa najmu została zawarta w trakcie trwania małżeństwa i lokal ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych ich rodziny.
W przypadku rozdzielności majątkowej (zwykłej lub z wyrównaniem dorobków), do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące wspólności ustawowej. Samo ustanie wspólności majątkowej w trakcie małżeństwa nie powoduje wygaśnięcia wspólności najmu. Jednak sąd może – na wniosek jednego z małżonków i z ważnych powodów – znieść wspólność najmu lokalu, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu rozdzielności majątkowej.
Obowiązki najemcy – drobne naprawy
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę, zalicza się m.in.:
drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych służących do oświetlenia, ogrzewania oraz zapewniających dopływ i odpływ wody.
Najemca ma prawo założyć w lokalu m.in. oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio czy inne podobne urządzenia, pod warunkiem że ich instalacja nie narusza przepisów prawa i nie zagraża bezpieczeństwu. Jeśli montaż wymaga współdziałania wynajmującego, najemca może się tego domagać, zwracając wynikłe z tego tytułu koszty.
Czynsz i jego zmiany
Wynajmujący może podnieść czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, o ile wcześniej pisemnie uprzedzi najemcę i wyznaczy mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości.
W przypadku umów najmu zawartych na czas nieoznaczony, gdy czynsz płatny jest miesięcznie, umowę można wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony mogą jednak w umowie ustalić dłuższy termin wypowiedzenia.
Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat solidarnie z najemcą odpowiadają osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące, jednak tylko za okres ich zamieszkiwania. Wynajmującemu przysługuje także ustawowe prawo zastawu na ruchomościach wniesionych do lokalu, również przez członków rodziny najemcy, którzy z nim mieszkają.
Podnajem i użyczenie lokalu
Najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu lub jego części do używania osobom trzecim ani go podnająć. Wyjątek stanowią osoby, wobec których najemca ma ustawowy obowiązek alimentacyjny – w ich przypadku zgoda nie jest wymagana.
Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy
Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić:
małżonek najemcy (niewspółnajemca),
dzieci najemcy i jego małżonka,
osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny,
osoba pozostająca z najemcą we wspólnym pożyciu.
Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Osoby te mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony. W przypadku, gdy tylko niektóre z tych osób wypowiedzą umowę, stosunek najmu wygasa jedynie wobec nich.
Poniżej wybrane orzecznictwo z tej dziedziny:
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach - V Wydział Cywilny z dnia 8 marca 2016 r. V ACa 548/15:
„Pomiędzy umową najmu i umową podnajmu istnieją tylko dwie różnice. Po pierwsze, w przypadku podnajmu lokalu umowa może być zawarta tylko za zgodą wynajmującego (art. 688[2] KC), a po drugie stosunek podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 668 § 2 KC w zw. z art. 680 KC). W ramach umowy podnajmu prawa i obowiązki obu stron umowy są identyczne jak stron umowy najmu, w tym także wzajemne roszczenia. Roszczenie objęte powództwem o naprawienie szkody wyrządzonej przez podnajemcę uszkodzeniem lub pogorszeniem stanu lokalu jest więc identyczne jak roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy z tego tytułu i roszczenia te zamieszczone są w jednym przepisie - art. 675 KC, przy czym § 1 tego przepisu określa roszczenia wynajmującego wobec najemcy, a § 2 roszczenia najemcy wobec podnajemcy.”,
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 maja 2009 r. III CZP 7/09:
„Nie widać żadnych racjonalnych powodów, aby zakazywać współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób, które utraciły tytuł prawny do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej przez niego nieruchomości. Dla przyznania zarządcy takiego uprawnienie nie trzeba też przenosić na niego roszczenia windykacyjnego lub roszczenia o którym mowa w art. 675 KC w związku z art. 680 KC lecz wystarczy upoważnić go do wykonywania takiego roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego. Zakazu takiego upoważnienie nie sposób zaś doszukiwać się w naturze wspomnianych roszczeń.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 października 2006 r. V CSK 230/06:
„Umowa o najem "powierzchni użytkowej" w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia.”,
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 czerwca 2003 r. III SA 2961/01:
„W art. 659 i art. 680 Kodeksu cywilnego stanowi się, że do obowiązków najemcy należy zapłata wynajmującemu umówionego czynszu. Nie wynika ze wskazanych przepisów, że cechą czynszu jest jego stałość.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 11 lipca 2002 r. IV CKN 1214/00:
„Przy badaniu wystąpienia "ważnej przyczyny" należy oceniać nie tylko okoliczność, czy lokal stał się niezbędny wynajmującemu, ale także i to, czy nie jest on niezbędny najemcy w chwili wyrokowania.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 czerwca 1999 r. II CKN 701/98:
„Art. 382 formułuje ogólną zasadę orzekania przez sąd odwoławczy na podstawie materiału zebranego w postępowaniu przed sądami obu isnstancji; kwestia nieuwzględnienia wszystkich przeprowadzonych w sprawie dowodów, czy też braku ich wszechstronnego rozważenia musiałaby zostać podniesiona i wykazana w ramach zarzutów regulujących te zagadnienia, a nie wyłącznie w ramach art. 382 KPC.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 maja 1999 r. II CKN 362/98:
„"Ważna przyczyna" uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienie lokalu (art. 33 ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) zachodzi w szczególności wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 1 grudnia 1998 r. III CZP 47/98:
„Do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, regulowanego przed wejściem w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), przepisami kodeksu cywilnego, mają zastosowanie przepisy tej ustawy.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 października 1997 r. I CKN 279/97:
„Strony nie mogą zastrzec w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem, wobec czego niedopuszczalne jest wypowiedzenie takiej umowy, co wynika a contrario z art. 688 KC oraz z charakteru przepisów art. 680-692 KC o najmie lokali użytkowych, wyłączających swobodę umów w tym zakresie.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30 kwietnia 1997 r. III CZP 16/97:
„Artykuł 36 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) ma zastosowanie także po wypowiedzeniu najmu przez wynajmującego i ustania - w następstwie tego wypowiedzenia - stosunku najmu przed datą wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu byłemu najemcy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 lipca 1996 r. III CZP 77/96:
„Art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105 poz. 509 ze zm.) zawiera wyczerpujące wyliczenie osób, które w razie śmierci najemcy mogą wstąpić w stosunek najmu lokalu. W razie braku tych osób najem podlega dziedziczeniu.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 maja 1996 r. III CZP 46/96:
„Jeżeli nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), najem ten podlega dziedziczeniu.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 maja 1996 r. III CZP 40/96:
„W sytuacji, gdy nie ma osób wstępujących po śmierci najemcy (art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych - Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) w stosunek ten wstępują jego spadkobiercy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 2 sierpnia 1994 r. III CZP 98/94:
„Do stosunku najmu lokalu użytkowego nawiązanego na podstawie umowy zawartej po wejściu w życie ustawy z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 32, poz. 190) przepis art. 2 ust. 3 tej ustawy nie ma zastosowania.”.
Najem lokalu przez małżonków
Małżonkowie stają się wspólnie najemcami lokalu, niezależnie od istniejących między nimi stosunków majątkowych, jeśli umowa najmu została zawarta w trakcie trwania małżeństwa i lokal ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych ich rodziny.
W przypadku rozdzielności majątkowej (zwykłej lub z wyrównaniem dorobków), do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące wspólności ustawowej. Samo ustanie wspólności majątkowej w trakcie małżeństwa nie powoduje wygaśnięcia wspólności najmu. Jednak sąd może – na wniosek jednego z małżonków i z ważnych powodów – znieść wspólność najmu lokalu, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu rozdzielności majątkowej.
Obowiązki najemcy – drobne naprawy
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę, zalicza się m.in.:
drobne naprawy podłóg, drzwi i okien,
malowanie ścian, podłóg i wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych służących do oświetlenia, ogrzewania oraz zapewniających dopływ i odpływ wody.
Najemca ma prawo założyć w lokalu m.in. oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio czy inne podobne urządzenia, pod warunkiem że ich instalacja nie narusza przepisów prawa i nie zagraża bezpieczeństwu. Jeśli montaż wymaga współdziałania wynajmującego, najemca może się tego domagać, zwracając wynikłe z tego tytułu koszty.
Czynsz i jego zmiany
Wynajmujący może podnieść czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, o ile wcześniej pisemnie uprzedzi najemcę i wyznaczy mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zaległości.
W przypadku umów najmu zawartych na czas nieoznaczony, gdy czynsz płatny jest miesięcznie, umowę można wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Strony mogą jednak w umowie ustalić dłuższy termin wypowiedzenia.
Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat solidarnie z najemcą odpowiadają osoby pełnoletnie stale z nim zamieszkujące, jednak tylko za okres ich zamieszkiwania. Wynajmującemu przysługuje także ustawowe prawo zastawu na ruchomościach wniesionych do lokalu, również przez członków rodziny najemcy, którzy z nim mieszkają.
Podnajem i użyczenie lokalu
Najemca nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu lub jego części do używania osobom trzecim ani go podnająć. Wyjątek stanowią osoby, wobec których najemca ma ustawowy obowiązek alimentacyjny – w ich przypadku zgoda nie jest wymagana.
Wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy
Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego, po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu mogą wstąpić:
małżonek najemcy (niewspółnajemca),
dzieci najemcy i jego małżonka,
osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny,
osoba pozostająca z najemcą we wspólnym pożyciu.
Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu jest stałe zamieszkiwanie z najemcą w lokalu do chwili jego śmierci. Osoby te mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów, nawet jeśli umowa była zawarta na czas oznaczony. W przypadku, gdy tylko niektóre z tych osób wypowiedzą umowę, stosunek najmu wygasa jedynie wobec nich.
Poniżej wybrane orzecznictwo z tej dziedziny:
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach - V Wydział Cywilny z dnia 8 marca 2016 r. V ACa 548/15:
„Pomiędzy umową najmu i umową podnajmu istnieją tylko dwie różnice. Po pierwsze, w przypadku podnajmu lokalu umowa może być zawarta tylko za zgodą wynajmującego (art. 688[2] KC), a po drugie stosunek podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 668 § 2 KC w zw. z art. 680 KC). W ramach umowy podnajmu prawa i obowiązki obu stron umowy są identyczne jak stron umowy najmu, w tym także wzajemne roszczenia. Roszczenie objęte powództwem o naprawienie szkody wyrządzonej przez podnajemcę uszkodzeniem lub pogorszeniem stanu lokalu jest więc identyczne jak roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy z tego tytułu i roszczenia te zamieszczone są w jednym przepisie - art. 675 KC, przy czym § 1 tego przepisu określa roszczenia wynajmującego wobec najemcy, a § 2 roszczenia najemcy wobec podnajemcy.”,
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 maja 2009 r. III CZP 7/09:
„Nie widać żadnych racjonalnych powodów, aby zakazywać współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób, które utraciły tytuł prawny do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej przez niego nieruchomości. Dla przyznania zarządcy takiego uprawnienie nie trzeba też przenosić na niego roszczenia windykacyjnego lub roszczenia o którym mowa w art. 675 KC w związku z art. 680 KC lecz wystarczy upoważnić go do wykonywania takiego roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego. Zakazu takiego upoważnienie nie sposób zaś doszukiwać się w naturze wspomnianych roszczeń.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 października 2006 r. V CSK 230/06:
„Umowa o najem "powierzchni użytkowej" w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia.”,
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 czerwca 2003 r. III SA 2961/01:
„W art. 659 i art. 680 Kodeksu cywilnego stanowi się, że do obowiązków najemcy należy zapłata wynajmującemu umówionego czynszu. Nie wynika ze wskazanych przepisów, że cechą czynszu jest jego stałość.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 11 lipca 2002 r. IV CKN 1214/00:
„Przy badaniu wystąpienia "ważnej przyczyny" należy oceniać nie tylko okoliczność, czy lokal stał się niezbędny wynajmującemu, ale także i to, czy nie jest on niezbędny najemcy w chwili wyrokowania.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 czerwca 1999 r. II CKN 701/98:
„Art. 382 formułuje ogólną zasadę orzekania przez sąd odwoławczy na podstawie materiału zebranego w postępowaniu przed sądami obu isnstancji; kwestia nieuwzględnienia wszystkich przeprowadzonych w sprawie dowodów, czy też braku ich wszechstronnego rozważenia musiałaby zostać podniesiona i wykazana w ramach zarzutów regulujących te zagadnienia, a nie wyłącznie w ramach art. 382 KPC.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 maja 1999 r. II CKN 362/98:
„"Ważna przyczyna" uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienie lokalu (art. 33 ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) zachodzi w szczególności wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 1 grudnia 1998 r. III CZP 47/98:
„Do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, regulowanego przed wejściem w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), przepisami kodeksu cywilnego, mają zastosowanie przepisy tej ustawy.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 października 1997 r. I CKN 279/97:
„Strony nie mogą zastrzec w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem, wobec czego niedopuszczalne jest wypowiedzenie takiej umowy, co wynika a contrario z art. 688 KC oraz z charakteru przepisów art. 680-692 KC o najmie lokali użytkowych, wyłączających swobodę umów w tym zakresie.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30 kwietnia 1997 r. III CZP 16/97:
„Artykuł 36 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) ma zastosowanie także po wypowiedzeniu najmu przez wynajmującego i ustania - w następstwie tego wypowiedzenia - stosunku najmu przed datą wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu byłemu najemcy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 lipca 1996 r. III CZP 77/96:
„Art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105 poz. 509 ze zm.) zawiera wyczerpujące wyliczenie osób, które w razie śmierci najemcy mogą wstąpić w stosunek najmu lokalu. W razie braku tych osób najem podlega dziedziczeniu.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 maja 1996 r. III CZP 46/96:
„Jeżeli nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), najem ten podlega dziedziczeniu.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 maja 1996 r. III CZP 40/96:
„W sytuacji, gdy nie ma osób wstępujących po śmierci najemcy (art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych - Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) w stosunek ten wstępują jego spadkobiercy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 2 sierpnia 1994 r. III CZP 98/94:
„Do stosunku najmu lokalu użytkowego nawiązanego na podstawie umowy zawartej po wejściu w życie ustawy z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 32, poz. 190) przepis art. 2 ust. 3 tej ustawy nie ma zastosowania.”.