Opłata planistyczna

2016-12-01, Adwokat Katowice Kamil Draga

Warto pamiętać o tym, że nasza nieruchomość (działka) może stać się przy jej zbyciu przyczyną dodatkowych wydatków związanych z tzw. opłatą planistyczną, a jeśli jest położona ona w miejscu atrakcyjnym lub takim, które z uwagi na np. nową inwestycję takowym się stało, to wydatek może naprawdę okazać się znaczący.

Otóż na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.”. Stosownej wyceny nieruchomości winien dokonać uprawniony rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego co oznacza, że Gmina nie może w konsekwencji dowolnie ustalać nam opłaty z tego tytułu. Naturalnie istnieje możliwość kwestionowania rozstrzygnięcia o opłacie poprzez odwołanie się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jednak jeśli ma ono być skuteczne, to w istocie potrzebne będzie znalezienie takiej argumentacji, która podważy choćby częściowo sposób dokonania wyceny przez rzeczoznawcę, a na której to urzędnik oparł się. Porównanie wartości nieruchomości i przyjęcie ewentualnej kwoty jej wzrostu celem obliczenia opłaty odbywa się w taki sposób, że: „Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.”, toteż nie ma decydującego znaczenia na ile my umówimy się z kupcem nieruchomości i jaka będzie cena w akcie notarialnym.

Na pewno dobrze jest zorientować się czy w naszej gminie obowiązuje w ogóle już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, albowiem choć gmina winna go sporządzić, to w praktyce część gmin funkcjonuje bez niego opierając się na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i tym samym tak naprawdę jego uchwalenie może stać się w przyszłości dla nas przykrą niespodzianką z omawianych tu powodów. Ponadto istotne jest także to, że stawka opłaty może być diametralnie różna w zależności od miejscowości – przepisy przewidują bowiem jej jedynie maksymalną wartość, tj.: „Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.”. Niektóre osoby błędnie poza tym spekulują, iż być może ich sprzedaż nieruchomości ujdzie uwadze organów gminy i opłata nie zostanie wymierzona – jest to podejście skrajnie ryzykowne, gdyż na mocy art. 37 ust. 5 w/w ustawy notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu.


Adwokat Katowice Kamil Draga