Spadek wartości nieruchomości wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego

2016-12-16, Adwokat Katowice Kamil Draga

W poprzednim wpisie omawiana była kwestia wzrostu wartości nieruchomości, która wynika ze zmiany obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Niemniej może zdarzyć się sytuacja odwrotna, kiedy taka zmiana spowoduje spadek wartości naszej działki.
W takim przypadku jednak obywatel nie jest pozbawiony możliwości uniknięcia takich negatywnych skutków dla swojego majątku.

Na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: „Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.”.

Z kolei w myśl ust. 2 w/w przepisu: „Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.
Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.”.

Wreszcie na podstawie ust. 3 tegoż przepisu: „Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.”.

Powyższe oznacza, że w art. 36 ust. 3 w/w ustawy chodzi o naprawienie szkody jaką jest obniżenie wartości nieruchomości, przy czym roszczenie powstaje jednak tylko na rzecz właściciela lub użytkownika wieczystego, który nie zrealizował roszczeń z ust. 1 lub ust. 2 i który zbywa nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego). Jeżeli więc nie doszło do realizacji roszczeń z art. 36 ust. 1 lub 2, wówczas zbywcy przysługuje roszczenie z ust. 3 art. 36, a więc roszczenie o odszkodowanie, którego wysokość podlega ustaleniu według szczególnych zasad ujętych w art. 37 ust. 1 w/w ustawy.

Jak stwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 21 grudnia 2015r. (sygn. akt I ACa 266/15): „Korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób w rozumieniu art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.) oznacza każdy zgodny z prawem dotychczasowy sposób używania nieruchomości w określonym celu. Dotyczy to także sytuacji, gdy korzystanie z części działki stanie się ograniczone, co przełoży się na wartość gruntu.”.

Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z 25 listopada 2015r. (IV CSK 97/15) uznał, że: „Odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) odpowiada ustalonej na dzień sprzedaży różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał, sprzedając nieruchomość po zmianie planu.”.

Warto także wymienić inny wyrok Sądu Najwyższego z 13 maja 2016r. (III CSK 271/15) wskazujący, że: „Użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) pojęcie „rzeczywista szkoda”, z uwzględnieniem wykładni tego pojęcia funkcjonującego na tle art. 361 KC, obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Sprowadza się, zatem do ustalenia wpływu działań planistycznych na wartość nieruchomości, z uwagi na ograniczenie celów możliwych do realizacji na nieruchomości, których dopuszczalność realizacji miała wpływ na jej wartość. Niewątpliwie szkoda taka będzie miała miejsce, jeżeli na skutek wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego utracona zostanie definitywnie możliwość zabudowy nieruchomości, potwierdzona uprzednio decyzją o warunkach zabudowy.”.

Z kolei zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2013 r. (I CSK 305/12): „Według bezpośredniego rozumienia art. 37 ust. 9 PlanZagospU, wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 PlanZagospU, powinno nastąpić w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku. W razie więc złożenia wniosku przez uprawnionego w tym terminie, właściciel (użytkownik wieczysty) powinien w pierwszej kolejności otrzymać ofertę wykupu od gminy nieruchomości na warunkach wynikających z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego na jej zlecenie.”.

Warto wymienić także wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 17 lipca 2015 r. (I ACa 266/15) stanowiący, iż: „W ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.) brak jest kryterium spadku lub wzrostu bądź różnicy wartości nieruchomości. Cena ma wyrównać wskazaną różnicę, a nie być źródłem dochodu albo straty wynikającej z aktualnego statusu nieruchomości. Co do zamierzonego wykorzystywania decydujące znaczenie należy przypisać postanowieniom planu miejscowego, a nie późniejszym zdarzeniom lub czynnościom prawnym, w tym zmierzającym do wydzielenia terenu pod nowe drogi publiczne lub drogi wewnętrzne.”.


Adwokat Katowice Kamil Draga