Opłata planistyczna a wzrost wartości tylko części nieruchomości

2023-02-10, Adwokat Katowice Kamil Draga

Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Na ogół wszak opłata ta rzadko kiedy plasuje się poniżej określonego przepisami maksimum, stanowić więc może istotne obciążenie, częstokroć niespodziewane, gdyż o takiej opłacie jest raczej stosunkowo mała wiedza.

W praktyce pojawiały się często problemy związane z tym, że akurat plan zagospodarowania przestrzennego zmieniał się, ale tylko co do części nieruchomości, co naturalnie rodziło pytania o to, jak wówczas dokonać wyliczenie opłaty, a w zasadzie czy ów wzrost wartości będący jej podstawą odnosić do całej nieruchomości, czy też poprzestać na wycenie jej fragmentu, który został objęty zmienionymi zapisami planu. Wszelako nie sposób także dostrzec innej kwestii - wzrost wartości nawet jakiejś tylko części nieruchomości, np. skrajnej jej działki, oddziałuje z reguły na działki sąsiednie, a więc i te w ramach tejże całej nieruchomości, de facto także mogąc powodować wzrost ich wartości, choć nie dochodzi tutaj stricte do zmiany zapisów planu względem tych pozostały działek.

Ostatecznie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 lipca 2022r. (II OSK 2515/19) stwierdzając, iż:

"W świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. kluczową przesłanką dopuszczalności ustalenia opłaty z tytułu ulepszenia planistycznego jest wzrost wartości nieruchomości wywołany uchwaleniem albo zmianą planu. Zatem w sytuacji, kiedy tylko część nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym, czy też część działki ewidencyjnej została objęta ustaleniami nowego planu, wzrost wartości nieruchomości może być ustalony tylko dla tej wyodrębnionej funkcjonalnie części.".

Ponadto w uzasadnieniu tegoż orzeczenie znajduje się inne ciekawe sformułowanie, utrzymane rzec można w duchu w/w sentencji:

"Analogicznie w sytuacji, kiedy dla nieruchomości ustalono więcej niż jedno przeznaczenie np. MN, ZP, a wzrost wartości wystąpił tylko na części nieruchomości przeznaczonej pod MN dopuszczalne jest objęcie wyceną tylko tej części nieruchomości, gdzie nastąpił wzrost wartości nieruchomości uzasadniający zastosowanie instytucji ulepszenia planistycznego.".