Wspólnota mieszkaniowa - ingerencja w prawa właściciela

2022-07-11, Adwokat Katowice Kamil Draga

Powszechnie wiadomo, że wspólnota mieszkaniowa, która "rządzi się" w ramach przysługujących właścicielom lokali do niej należących uprawnień może nierzadko wkraczać w pewnym stopniu w indywidualne prawa danego właściciela. Postawienie granicy pomiędzy interesem wspólnoty, a więc interesem ogółu mieszkańców, a partykularnym interesem właściciela konkretnego lokalu mieszkalnego, jest zatem zadaniem trudnym i angażującym wymiar sprawiedliwości do rozstrzygnięcia sporów w tym przedmiocie.


Orzeczenie Sądu Najwyższego, które poniżej pozwalam sobie - jako adwokat stykający się z tą problematyką - polecić, dotyczy kwestii możliwości ingerencji wspólnoty w udostępnianie przez właściciela swego lokum w ramach tzw. najmu krótkoterminowego. Sąd ten stanął niejako po stronie właściciela stwierdzając, że "Wspólnota mieszkaniowa NIE MOŻE ustanowić zakazu przeznaczania przez właścicieli lokali mieszkalnych na cele najmu krótkoterminowego".

Zapraszam do zapoznania się z argumentacją, gdyż w pewien sposób pozwala ona zrozumieć istotę przepisów prawa, które regulują relacje pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi jej członkami, czyli właścicielami lokali.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 r. (IV CSKP 20/21):

Uzasadnienie prawne
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Najwyższy miał na względzie, że skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym w dniu 26 września 2019 r. przyjęła do rozpoznania sędzia Sądu Najwyższego Joanna Misztal - Konecka, która została powołana do urzędu na stanowisku sędziowskim przez Prezydenta Rzeczpospolitej Polskiej na wniosekKrajowej Rady Sądownictwa, ukształtowanej w trybie określonej przepisami ustawy z dnia 8 grudnia 2017r. o zmianie ustawy o Krajowej Radzie Sądownictwa, oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz.
3, z późn. zm.), co zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2020 r. podjętą w składzie połączonych Izb: Cywilnej, Karnej oraz Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (BSA I - 4110-1/2020), mającą moc zasady prawnej, skutkuje sprzecznością tak ukształtowanego składu sądu z przepisami prawa w rozumieniu art. 379 pkt 4 k.p.c. Wykładnia ta ma jednak zastosowanie prospektywne, a w zakresie postępowania cywilnego dotyczy jedynie orzeczeń wydanych przez sądy po dniu 23 stycznia 2020 r. (pkt 1 i 3 oraz 54 uchwały). Analiza znaczenia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2020 r., (U2/20) - dotyczącego tej uchwały wykładniczej Sądu Najwyższego - jest w tej sytuacji bezprzedmiotowa.

Brak było zatem przeszkód proceduralnych do merytorycznego rozpoznania skargi kasacyjnej.
Kluczowa dla rozstrzygnięcia skargi jest odpowiedź na pytanie, czy pozwana mogła podjąć uchwałę wyłączającą możliwość wykorzystywania lokali znajdujących się w jej budynku na cele pensjonatowe, jak
również wynajmu krótkoterminowego (hostele), z uwagi na stwierdzenie niekorzystnego wpływu takiej działalności na części wspólne budynku oraz uciążliwości w korzystaniu z pozostałych lokali.

Stosunki prawne między współwłaścicielami nieruchomości mają charakter cywilnoprawny, ich źródłem jest prawnorzeczowy stosunek współwłasności przymusowej nieruchomości wspólnej, a związane są z nim liczne prawa i obowiązki, o charakterze cywilnoprawnym. Uchwały właścicieli lokali - stanowiące czynności prawne w rozumieniu prawa cywilnego i jeden z podstawowych sposobów sprawowania zarządu nieruchomością wspólną - mogą dotyczyć funkcjonowania wspólnoty i gospodarowania jej środkami
finansowymi (art. 22 ust. 3 pkt 1-3, 8, 10 u.w.l. i art. 12 ust. 3 u.w.l.), wyrażenia zgody na czynności odnoszące się bezpośrednio do rozporządzenia nieruchomością wspólną (art. 22 ust. 3 pkt 4 -6a i 9 u.w.l.) oraz ingerencji w prawo własności innego właściciela wyodrębnionego lokalu. Katalog spraw wymienionych w art. 22 u.w.l. jest przykładowy, przedmiotem uchwały właścicieli lokali może być zatem każda sprawa należąca do zakresu zarządu nieruchomością wspólną (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 28/06, OSNC 2007, Nr 3, poz. 40).

Uchwały należące do ostatniej grupy nie stanowią w istocie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, lecz przewidują jedyne dopuszczalne ustawą przypadki ingerencji wspólnoty w prawo odrębnej własności lokalu, podyktowane dążeniem do ochrony interesu zbiorowego wspólnoty i mogące mieć wpływ na wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 7 i art. 22 ust. 4 u.w.l.). Dotyczy to wytoczenia powództwa z żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu w trybie licytacji komorniczej, prowadzące do wyeliminowania właściciela lokalu z grona członków wspólnoty (art. 16 u.w.l.) oraz zgody na połączenie dwóch lokali w jedną nieruchomość (art. 22 ust. 4 u.w.l.). Jako ograniczające prawo własności nie mogą podlegać wykładni rozszerzającej (por.m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 1998 r., III CKN 393/97, OSP 1998, z. 10, poz. 171)

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto - zasługujące na podzielenie stanowisko - że wspólnota mieszkaniowa nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zakres zarządu nieruchomością wspólną i ingerują w prawo odrębnej własności lokalu przez ustanowienie zakazu prowadzenia w lokalach
działalności gospodarczej czy wyrażających sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia lokalu. Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się bowiem w katalogu czynności wymienionych w art. 22 u.w.l. (por. niepublikowane wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08 oraz z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 393/07, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2020 r., IV CSK 197/20, niepubl., por. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 lutego 2011 r., II OSK 369/10, niepubl.). Przywoływane przez skarżącą wyroki Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 r., I CSK 657/16 (niepubl.) i z dnia 1 czerwca 2017 r., I CSK 657/16 (niepubl.) dotyczą odmiennych stanów faktycznych i dotykają zagadnienia zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, a ich analiza nie dostarcza argumentów wspierających jej stanowisko.
Uchwała wspólnoty - wyrażająca wolę większości właścicieli - musi być zgodna z przepisami prawa, nie może zatem dotyczyć prawa odrębnej własności lokalu, chyba że wynika to z wyraźnego upoważnienia ustawowego (art. 22 ust. 3 pkt 7 i art. 22 ust. 4 u.w.l.). Skoro celem powołania wspólnoty jest zarząd nieruchomością wspólną, nie może ona wykraczać poza ustawowe uprawnienia właścicieli lokali i przypisywać sobie kompetencji do krępowania właściciela odrębnego lokalu i określania w jaki sposób - zdaniem większości - może on wykorzystywać swój lokal. Własność - będąca najsilniejszym prawem do rzeczy - może być bowiem ograniczona wyłącznie przez akty prawne w randze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji i art. 140 k.c.). Rozstrzyganie przez wspólnotę mieszkaniową konfliktów powstających na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego, nie może prowadzić do władczego kształtowania uchwałą przez większość właścicieli sfery
wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu.
Właściciele lokali nie mogą uchwałą rozszerzać przedmiotowego charakteru współwłasności przymusowej, leżącej u podstaw każdej wspólnoty mieszkaniowej.

Kompetencje właścicieli lokali są określone przepisami prawa, dopuszczalna jest zatem modyfikacja zasad zarządu, lecz nie zakresu współwłasności przymusowej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09, OSNC 2010, Nr 11, poz. 153). Niedopuszczalne jest zatem - jak to miało miejsce
w okolicznościach sprawy - wyłączenie możliwości wykorzystywania lokali znajdujących się w budynku Wspólnoty na cele pensjonatowe, jak również wynajmu krótkoterminowego (hostele). Tego rodzaju
uchwała wykraczająca poza cele i zadania wspólnoty mieszkaniowej i ingerująca - z naruszeniem kompetencji Wspólnoty - w sferę indywidualnej własności powoda, jako nieważna, prawidłowo została
wyeliminowana z obrotu prawnego.

Bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy dla zapewnienia ochrony interesu zbiorowego wspólnoty, wprowadzenie tego rodzaju ograniczeń - jak zostały przyjęte w zaskarżonej uchwale - jest celowe. Ochrona interesu większości właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową (art. 6 u.w.l.) - przez podejmowanie
uchwał - może się bowiem odbywać jedynie w ramach przysługującej im kompetencji do ingerencji w prawo odrębnej własności lokalu.
Najem krótkoterminowy zapewnia właścicielowi lokalu ponadprzeciętną rentowność tego rodzaju działalności w stosunku do wynajmu lokali wykorzystywanych jako stałe miejsce zamieszkania, a z drugiej strony może wiązać się z ponadprzeciętną eksploatacją nieruchomości wspólnej. Wspólnota ma tutaj jednak możliwość obciążenia właścicieli lokali wykorzystywanych komercyjnie zwiększonymi kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z takich lokali (art. 12 ust. 3
u.w.l.). Ma także możliwość uchwalenia regulaminu porządku domowego, który może być punktem wyjścia do oceny, w jakich okolicznościach zachowanie właściciela lokalu (jego domowników, najemców), będzie zakłócać korzystanie z lokali sąsiednich ponad przeciętną miarę (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Na zasadach ogólnych może także korzystać z roszczeń z art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. ewentualnie z art. 16 u.w.l.

Z perspektywy przedmiotu sprawy nie ma natomiast znaczenia, czy powód przeznaczając lokal - którego jest właścicielem - na cele najmu krótkoterminowego dokonał zmiany jego przeznaczenia i uczynił to zgodnie z przepisami prawa administracyjnego, w tym z zasadami świadczenia usług hotelarskich w obiektach innych niż hotelowe i czy doprowadził do zmian w zakresie stawianych obiektowi warunków bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno - sanitarnego, ochrony środowiska itp. (por. art. 71 ust. 1 pkt 2 Pr. Bud. oraz art. 3 pkt 8 ustawy o usługach hotelarskich, a także rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r. poz. 2166). Decyzję o sposobie wykorzystania, a także ewentualnej zmianie sposobu użytkowania samodzielnego lokalu, podejmuje jego właściciel. Wspólnota nie ma kompetencji do wyrażania zgody na zmianę przeznaczenia lokalu (chyba żeby pociągała za sobą
konieczność przebudowy nieruchomości wspólnej) oraz zakazywania prowadzenia w nim działalności w zakresie najmu krótkoterminowego. Wszelkie sygnalizowane przez skarżącą wątpliwości, w tym dotyczące
istniejącego - jej zdaniem - obowiązku wszczęcia przez powoda formalnej procedury zgłoszenia zmiany przeznaczenia lokalu - mogą być natomiast rozstrzygnięte we właściwych postępowaniach
administracyjnych.

Istotą problemów, które wystąpiły w sprawie było jedynie to, czy pozwana mogła zaskarżoną uchwałą zakazać właścicielom przeznaczania swoich lokali na cele pensjonatowe, jak również wynajmu krótkoterminowego (hostele), a nie to czy in casu powód dochował wszystkich wymaganych prawem wymogów, by tego rodzaju działalność w lokalu prowadzić. Nie było również przedmiotem sprawy rozstrzyganie, czy prowadzona przez powoda działalność zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, uzasadniając wystąpienie z roszczeniami - na zasadach ogólnych - o zakaz dalszych naruszeń (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.) ewentualnie w przypadku ich intensyfikacji -
realizujących przesłanki z art. 16 u.w.l. - z żądaniem sprzedaży licytacyjnej lokalu. Z podstawy faktycznej rozstrzygnięcia nie wynika, by sytuacja taka miała miejsce, a zaskarżona uchwała miała charakter prewencyjny i zmierzała do zapobiegania ewentualnym zagrożeniom związanym z dalszym przeznaczaniem lokali na potrzeby najmu krótkoterminowego w przyszłości, wychodząc naprzeciw tym
członkom Wspólnoty, którzy traktują to zjawisko, jako pogarszające warunki korzystania z ich mieszkań (k. 114 - 115). Z przyczyn wyżej przytoczonych tego rodzaju działalność uchwałodawcza Wspólnoty przekracza jednak jej uprawnienia do wiążącego regulowania sytuacji prawnej właściciela odrębnego lokalu.

Upowszechnienie korzystania z mieszkań na zasadzie najmu krótkoterminowego za pośrednictwem platform internetowych, powoduje napięcia na rynku nieruchomości - zwłaszcza w dużych miastach i regionach intensywnie eksploatowanych turystycznie - związane z niedostępnością lokali na potrzeby najmu długoterminowego, wzrostem cen mieszkań, oraz znaczącymi uciążliwościami dla stałych mieszkańców takich miejscowości, generującymi liczne spory sąsiedzkie. Te sprzeczne interesy,
wymagające kompromisów w sferze stosunków sąsiedzkich - z braku kompetencji - nie mogą być rozstrzygane przez uchwały wspólnot mieszkaniowych, a korzystanie na zasadach ogólnych z regulacji
prawa sąsiedzkiego (art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. czy art. 16 u.w.l.), oraz zwiększenie obciążeń finansowych właścicieli takich lokali (art. 12 ust. 3 u.w.l.), a także wdrożenie nadzoru właściwych organów administracyjnych w zakresie monitorowania usług najmu oferowanych przez portale internetowe, może
nie być w wielu przypadkach adekwatnym instrumentem rozwiązania - częstokroć nabrzmiałych - problemów społecznych. Wymagają one - co trafnie eksponowały Sądy obu instancji - rozwiązań systemowych w zakresie regulacji rynku najmu krótkoterminowego, których wprowadzenie jest możliwe tylko przez ustawodawcę.

Ubocznie dostrzeżenia wymaga, że problemy te - choć nie w kontekście podnoszonym przez skarżącą - stały się już przedmiotem regulacji zakazowych w innych krajach Unii Europejskiej (Francja, Hiszpania) i wypowiedzi Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w zakresie zgodności administracyjnych ograniczeń działalności - wykonywanej zawodowo i niezawodowo - polegającej na wielokrotnym, krótkoterminowym, odpłatnym wynajmie umeblowanych lokali mieszkalnych klientom zatrzymujących się przejazdem, z dyrektywą 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 12 grudnia 2006 r. dotyczącą usług na rynku wewnętrznym (Dz. U. z 2006 r., L376, s. 36), w związku z przeciwdziałaniem problemowi niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy. W wyroku z dnia 22 września 2020 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach połączonych C- 724/18 Cali Apartments (Procureur géneral prés la cour d' appel de Paris i ville de Paris i C - 727/18 HX) Procureur géneral prés la cour d' appel de Paris i ville de Paris orzekł, że uregulowanie krajowe, które ustanawia wymóg uzyskania
zezwolenia na wielokrotny, krótkoterminowy wynajem lokalu mieszkalnego klientom zatrzymującym się przejazdem, niedokonującym w nim zameldowania, jest zgodne z prawem Unii, o ile jest dostosowane do lokalnego rynku wynajmu, rzeczywiście przyczynia się do rozwiązania problemu niedoboru mieszkań na wynajem długoterminowy, a celu tego nie można osiągnąć za pomocą mniej restrykcyjnych środków.

Z przytoczonych względów na podstawie art. 39814 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.