"Odwrócona" hipoteka

2016-09-22, Adwokat Katowice Kamil Draga

Wskutek pojawiających się dynamicznie w społeczeństwie problemów na tle nierzadkiego wykorzystywania przez instytucje finansowe lub parafinansowe starszych członków społeczeństwa, zainteresowanych poprawieniem swych możliwości dysponowania gotówka na bieżące potrzeby, ale bez zaciągania pożyczek, a posiadających przy tym mieszkanie czy dom, narodziła się potrzeba tzw. „odwróconej” hipoteki, znanej zresztą od dość dawna w wielu krajach. Instytucja ta miała także stanowić próbę swoistego udoskonalenia tzw. renty dożywotniej przewidzianej w kodeksie cywilnym, która to z wielu powodów nie pasowała do aktualnej sytuacji ekonomicznej i nie dawała należytej gwarancji ochrony praw. Obecnie omawiana tu „odwrócona” hipoteka jest uregulowana w ustawie o odwróconym kredycie hipotecznym z dnia 23 października 2014r. (z późn. zm.).

Stroną typowej umowy o ustanowienie „odwróconej” hipoteki nie jest zatem podmiot, nad którym nie ma bezpośredniego nadzoru – ale bank, czyli instytucja winna spełniać znaczne obostrzenia przewidziane np. regulacjami prawa bankowego, dysponująca stosownym kapitałem, a przede wszystkim podlegająca kontroli przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jednakże nie istnieje jeden możliwy wzór umowy, który można stosować, więc tak jak zawsze przy podpisywaniu wszelakich umów niezbędna jest dokładna analiza postanowień umownych, do czego nie tylko jako adwokat zachęcam, gdyż w końcu ważą się tu losy jeśli nie naszego często całego majątku, to przynajmniej jego niezwykle cennego składnika. Osoba dostająca pieniądze
w ramach tej hipoteki z chwilą podpisania umowy nie pozbawia się prawa własności swej nieruchomości, gdyż istotą jest to, że wskutek jej śmierci, gdy spadkobiercy nie spłacą zobowiązań wobec banku, ta nieruchomość zostanie przejęta i nastąpi rozliczenie zobowiązań zaciągniętych przez zawierającego umowę hipoteki z bankiem. Warto tu dodać, iż dodatkową umową żądaną przez bank jest umowa ubezpieczenia od zdarzeń losowych przedmiotu zabezpieczenia (czyli nieruchomości).

Pieniądze należne na podstawie umowy „odwróonej” hipoteki bank zazwyczaj przekazuje kredytobiorcy do dyspozycji na cały określony okres obowiązywania umowy, o ile naturalnie ich wypłata będzie realizowana okresowo, tj. np. w miesięcznych ratach, ponieważ opcją jest również wypłata jednorazowo całej sumy. Należy tu więc podkreślić, że taka „renta” wypłacana ze strony banku każdego miesiąca nie odbywa się na takich zasadach jak wypłata emerytury – bowiem ta będzie przysługiwać nam dożywotnio, a bank co do zasady – o ile kredytobiorca „przeżyje” okres umowy – w pewnym momencie nie będzie musiał już płacić dalszych rat.

Zasadą jest także, że wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje nie dłużej jednak niż do dnia śmierci kredytobiorcy. Niemniej jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, w przypadku śmierci jednego z kredytobiorców prawo do wypłaty rat odwróconego kredytu hipotecznego przysługujących zmarłemu kredytobiorcy przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we własności nieruchomości lub w prawie, o którym mowa w art. 4 ust. 2 w/w ustawy, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, proporcjonalnie do wysokości nabytego przez nich udziału.

Kolejną fundamentalną zasadą jest to, że jeżeli spadkobiercy w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy lub ostatniego z kredytobiorców, dokonają spłaty całkowitej kwoty do zapłaty, to wygasa roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2 ustawy. Tym samym to od spadkobierców zależy podjęcie decyzji o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa. Trzeba tu jednak podkreślić, że jeśli spadkobiercy zdecydują się pozbyć nieruchomości lub innego prawa, to wtedy będzie im przekazana kwota stanowiąca różnicę między wartością roszczenia kredytodawcy a wartością nieruchomości, czyli innymi słowy jeśli zmarły nie wykorzystał wszystkich rat, jakie mu się należały, to w tej sytuacji niejako „przechodzą” one na spadkobierców.

Otrzymane raty są oprocentowane i podlegają zwrotowi wraz z nimi, a dodatkowo bank ma prawo naliczania tych odsetek aż do chwili całkowitej spłaty, a śmierć kredytodawcy nie ma tutaj znaczenia, toteż w interesie spadkobierców jest jak najszybsze uregulowanie swojej sytuacji z nieruchomością obciążoną „odwróconą” hipoteką.

Jeżeli spadkobiercy nie zdecydują się na dokonanie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego, to nastąpi przeniesienie na rzecz banku własności nieruchomości. Roszczenie o przeniesienie stanie się wymagalne z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty, a więc po upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy. Wówczas w takiej umowie wartość nieruchomości podlega zaliczenia na poczet roszczenia banku o zwrot kredytu i odsetek czy pozostałych kosztów umowy „odwróconej” hipoteki.

Spadkobierca bynajmniej jest chroniony przed dowolnym ustaleniem przez bank wartości nieruchomości po śmierci kredytobiorcy, co mogłoby skutkować domagania się większej zapłaty od niego, albowiem w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub prawa, o którym mowa w art. 4 ust. 2 w/w ustawy, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank w uzgodnieniu z osobą, o której mowa w art. 27, z którą zawarł tę umowę, zleca rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości.

Prawo (art. 991 i nast. k.c.) przewiduje roszczenie przeciwko spadkobiercy kierowane przez uprawnionego do zachowku – w tej sytuacji jednak wartość nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie będzie uwzględniana przy obliczaniu zachowku do wysokości stanowiącej sumę wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą, należnych do dnia spłaty. Innymi słowy kwota, jaką bank ma prawo żądać do spłaty od spadkobiercy, pomniejsza wartość nieruchomości wchodzącej w skład spadku, a w konsekwencji pomniejsza wartość ewentualnego zachowku.


Adwokat Katowice Kamil Draga