Najem lokali
2016-10-01, Adwokat Katowice Kamil Draga
W art. 680 k.c. i następnych przewidziane są zasady najmu lokali, niemniej należy pamiętać, że stosuje się także reguły ogólne dotyczące najmu przewidziane w przepisach wcześniejszych, choć z zachowaniem zasad przynależnych najmowi lokali (stanowią one lex specialis).
Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.
Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.
Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Niemniej zasada może być zmieniona w umowie pomiędzy stronami w ten sposób, iż termin ten ulegnie wydłużeniu.
Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się jednak do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Co więcej – ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
Przepisy przewidują nadto dość istotną ochronę osób bliskich najemcy. Zgodnie bowiem z art. 691 k.c. w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wyżej wymienione wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego jednak tylko wtedy, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w ten sposób, mogą go poza tym wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.
W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
Poniżej wybrane orzecznictwo z tej dziedziny:
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach - V Wydział Cywilny z dnia 8 marca 2016 r. V ACa 548/15:
„Pomiędzy umową najmu i umową podnajmu istnieją tylko dwie różnice. Po pierwsze, w przypadku podnajmu lokalu umowa może być zawarta tylko za zgodą wynajmującego (art. 688[2] KC), a po drugie stosunek podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 668 § 2 KC w zw. z art. 680 KC). W ramach umowy podnajmu prawa i obowiązki obu stron umowy są identyczne jak stron umowy najmu, w tym także wzajemne roszczenia. Roszczenie objęte powództwem o naprawienie szkody wyrządzonej przez podnajemcę uszkodzeniem lub pogorszeniem stanu lokalu jest więc identyczne jak roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy z tego tytułu i roszczenia te zamieszczone są w jednym przepisie - art. 675 KC, przy czym § 1 tego przepisu określa roszczenia wynajmującego wobec najemcy, a § 2 roszczenia najemcy wobec podnajemcy.”,
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 maja 2009 r. III CZP 7/09:
„Nie widać żadnych racjonalnych powodów, aby zakazywać współwłaścicielom takiego ukształtowania zarządu, aby zarządca bez zwracania się do nich mógł we własnym imieniu występować z powództwem o eksmisję osób, które utraciły tytuł prawny do zajmowania lokalu znajdującego się w zarządzanej przez niego nieruchomości. Dla przyznania zarządcy takiego uprawnienie nie trzeba też przenosić na niego roszczenia windykacyjnego lub roszczenia o którym mowa w art. 675 KC w związku z art. 680 KC lecz wystarczy upoważnić go do wykonywania takiego roszczenia w jego własnym imieniu na rzecz uprawnionego. Zakazu takiego upoważnienie nie sposób zaś doszukiwać się w naturze wspomnianych roszczeń.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 października 2006 r. V CSK 230/06:
„Umowa o najem "powierzchni użytkowej" w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia.”,
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 czerwca 2003 r. III SA 2961/01:
„W art. 659 i art. 680 Kodeksu cywilnego stanowi się, że do obowiązków najemcy należy zapłata wynajmującemu umówionego czynszu. Nie wynika ze wskazanych przepisów, że cechą czynszu jest jego stałość.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 11 lipca 2002 r. IV CKN 1214/00:
„Przy badaniu wystąpienia "ważnej przyczyny" należy oceniać nie tylko okoliczność, czy lokal stał się niezbędny wynajmującemu, ale także i to, czy nie jest on niezbędny najemcy w chwili wyrokowania.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 czerwca 1999 r. II CKN 701/98:
„Art. 382 formułuje ogólną zasadę orzekania przez sąd odwoławczy na podstawie materiału zebranego w postępowaniu przed sądami obu isnstancji; kwestia nieuwzględnienia wszystkich przeprowadzonych w sprawie dowodów, czy też braku ich wszechstronnego rozważenia musiałaby zostać podniesiona i wykazana w ramach zarzutów regulujących te zagadnienia, a nie wyłącznie w ramach art. 382 KPC.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 maja 1999 r. II CKN 362/98:
„"Ważna przyczyna" uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienie lokalu (art. 33 ustawy z 2.7.1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) zachodzi w szczególności wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 1 grudnia 1998 r. III CZP 47/98:
„Do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego, regulowanego przed wejściem w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), przepisami kodeksu cywilnego, mają zastosowanie przepisy tej ustawy.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 października 1997 r. I CKN 279/97:
„Strony nie mogą zastrzec w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem, wobec czego niedopuszczalne jest wypowiedzenie takiej umowy, co wynika a contrario z art. 688 KC oraz z charakteru przepisów art. 680-692 KC o najmie lokali użytkowych, wyłączających swobodę umów w tym zakresie.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30 kwietnia 1997 r. III CZP 16/97:
„Artykuł 36 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) ma zastosowanie także po wypowiedzeniu najmu przez wynajmującego i ustania - w następstwie tego wypowiedzenia - stosunku najmu przed datą wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu byłemu najemcy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 lipca 1996 r. III CZP 77/96:
„Art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105 poz. 509 ze zm.) zawiera wyczerpujące wyliczenie osób, które w razie śmierci najemcy mogą wstąpić w stosunek najmu lokalu. W razie braku tych osób najem podlega dziedziczeniu.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 maja 1996 r. III CZP 46/96:
„Jeżeli nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), najem ten podlega dziedziczeniu.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 maja 1996 r. III CZP 40/96:
„W sytuacji, gdy nie ma osób wstępujących po śmierci najemcy (art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych - Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) w stosunek ten wstępują jego spadkobiercy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 2 sierpnia 1994 r. III CZP 98/94:
„Do stosunku najmu lokalu użytkowego nawiązanego na podstawie umowy zawartej po wejściu w życie ustawy z dnia 23 marca 1990 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe (Dz.U. Nr 32, poz. 190) przepis art. 2 ust. 3 tej ustawy nie ma zastosowania.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 26 marca 1993 r. III CZP 21/93:
„Przysługujące najemcy prawo najmu lokalu użytkowego może być przedmiotem wkładu niepieniężnego, którym wspólnik pokrywa swój udział w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 stycznia 1991 r. III CZP 71/90:
„Roszczenia regresowe zakładu ubezpieczeń, który wynagrodził szkodę poniesioną przez najemcę na skutek zalania mu mieszkania przez nieszczelne pokrycie dachowe, nie może przewyższać wpływów z reglamentowanych czynszów w odprowadzanych przez najemców lokali w tym domu, również wtedy, gdy dom pozostaje w administracji lokalnego zrzeszenia właścicieli i zarządców domów (art. 828 § 1, 662 § 1, 680 KC).”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 8 listopada 1983 r. III CZP 52/83:
„Postanowienia statutu i regulaminu głoszące, że członek spółdzielni mieszkaniowej zwalniający lokal obowiązany jest przekazać ten lokal do dyspozycji spółdzielni w stanie odnowionym lub pokryć koszt odnowienia a także koszty zużycia bądź wymiany urządzeń techniczno-sanitarnych, stanowiących normatywne wyposażenie lokalu, nie są sprzeczne z dyspozycją art. 139 i art. 144 § 3 ustawy z dn. 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach. Do wzajemnych rozliczeń z tego tytułu między spółdzielnią a jej członkiem nie ma zastosowania przepis art. 675 § 1 KC.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 23 kwietnia 1982 r. IV CR 472/81:
„Wobec nieuregulowania sytuacji prawnej garaży przez ustawę, o sytuacji tej rozstrzyga bądź wewnętrzne uregulowanie przyjęte w spółdzielni (statut, regulamin) bądź treść czynności prawnej dokonanej z członkiem. Stosownie do tego, prawo do garażu może być związane ze spółdzielczym prawem do lokalu lub oddane członkowi na podstawie odrębnego stosunku prawnego (najmu) z reguły na czas trwania spółdzielczego prawa do lokalu. W pierwszym wypadku zbycie spółdzielczego prawa do lokalu obejmuje także prawo do garażu, w drugim dotychczasowa umowa o używanie garażu wygasa, a garaż może być oddany do korzystania nabywcy tylko na podstawie zawartej z nim umowy. Nabywcy przysługuje przy tym roszczenie o oddanie mu do używania garażu z jakiego korzystał zbywca, tylko wtedy, gdy wynika to bądź z wyraźnego ustanowienia odpowiedniego aktu spółdzielni (statut, regulamin), bądź z całokształtu uregulowania zawartego w takim akcie, co może być uzasadnione zwłaszcza wtedy, gdy do przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu doszło na skutek zamiany na inne takie prawo (art. 60 KC) a każda ze stron korzystała przed zamianą z garażu oddanego do używania przez spółdzielnię.”,
Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna - zasada prawna z dnia 22 kwietnia 1978 r. III CZP 66/77:
„Osoby bliskie najemcy lokalu mieszkalnego, zajmującego ten lokal na podstawie decyzji o przydziale, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, korzystają z ochrony, jaka przysługiwała najemcy na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 28 maja 1957 r. o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1962 r. Nr 47, poz. 228), a obecnie przewidziana jest w art. 61 ust. 1 prawa lokalowego z dnia 10 kwietnia 1974 r. (Dz.U. Nr 14 poz. 84).”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku - III Wydział Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 27 listopada 2015 r. III AUa 1012/15:
„1. Praca wykonywana przez zainteresowaną na rzecz płatnika w spornym okresie nie miała istotnego ciężaru gatunkowego dla jego firmy, co w konsekwencji nie pozwala na uznanie jej za osobę współpracującą w rozumieniu przepisu art. 8 ust. 11 ustawy z dnia 13 października 1998 roku o systemie ubezpieczeń społecznych (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 121).
2. Zmiana ustroju majątkowego - ze wspólności ustawowej na rozdzielność majątkową - nie może być przyjmowana, jako zerwanie więzi gospodarczej (więź gospodarcza w prawidłowo funkcjonującym małżeństwie jest zachowana niezależnie od ustroju majątkowego, w jakim funkcjonują małżonkowie).”,
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 26 listopada 2009 r. III CZP 96/09:
„1. Brak jest obecnie w ustawie z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (t.j. Dz. U. 2005 Nr. 41, poz. 398) przepisu stanowiącego odpowiednik art. 13 ust. 2 ustawy 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasaobie gminy i o zmianie Kodkesu cywilnego (t.j. Dz.U. 2005 Nr 31, poz. 266), uprawniającego rozwiedzionego małżonka do wytoczenia przeciwko byłemu współmałżonkowi, który swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkanie powództwa o nakazanie jego eksmisji z takiego lokalu. Rozwiedzionemu małżonkowi nie przysługuje zatem w opisanej sytuacji powództwo o eksmisje przeciwko byłemu małżonkowi. Rozwiedziony małżonek, który chce wyeksmitować byłego współmałżonka może wystąpić z wnioskiem o podział majątku wspólnego, a następnie jeżeli otrzyma prawo do takiego lokalu może wystąpić z wnioskiem do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej o eksmisję z uwagi na brak tytułu prawnego do lokalu byłego współmałżonka.
2. Prawo do korzystania z osobnej kwatery stałej, przyznanej decyzją Dyrektora Oddziału Terenowego Wojskowej Agencji Mieszkaniowej małżonkowi będącemu żołnierzem zawodowym, które nie jest prawem niezbywalnym mogącym przysługiwać tylko jednej osobie w rozumieniu art. 33 pkt 5 (uprzednio przed 20 stycznia 2005 r.- pkt 6 KRO), i nie jest objęte katalogiem składników majątku osobistego (uprzednio odrębnego) wymienionych w art. 33 KRO), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega postępowaniu o jego podział.”,
Wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z dnia 13 maja 2008 r. 19009/04:
„1. To, czy nieruchomość należy sklasyfikować jako „mieszkanie”, zależy od faktów, a nie od tego, czy nieruchomość ta jest zajmowana zgodnie z prawem krajowym.
2. W okolicznościach sprawy, na mocy zastosowanej procedury skarżący został pozbawiony domu bez żadnej możliwości uzyskania oceny proporcjonalności zastosowanego środka dokonanej przez niezależny sąd. Ze względu na brak odpowiednich gwarancji proceduralnych w niniejszej sprawie doszło do naruszenia postanowień art. 8 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności z dnia 4 listopada 1950 r. (Dz.U. z 1993 r. Nr 61, poz. 284).”,
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2002 r. I SA 802/02:
„Art. 680[1] KC stanowi m.in., że małżonkowie bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe są najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.
Fakt, że skarżąca pozostawała w konkubinacie z najemcą lokalu, nie ma znaczenia prawnego, bowiem powołany przepis w sposób jednoznaczny odnosi się do okresu trwania małżeństwa. W żaden sposób nie można go interpretować, że do okresu trwania małżeństwa należy zaliczyć również okres trwania konkubinatu.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 11 maja 2017 r. I ACa 315/16:
„Żaden przepis prawa nie daje podstaw do uznania, że koszt instalacji stanowiących ulepszenie lokalu nie może obciążać najemcy i musi być pokryty przez wynajmującego. Sam fakt godzenia się przez wynajmującego na wykonanie na koszt najemcy prac i to o charakterze koniecznym dla korzystania z nieruchomości nie usprawiedliwia, z mocy samego przepisu prawa, istnienia po stronie najemcy, a w stosunku do wynajmującego, roszczenia o zwrot wartości tych nakładów po zakończeniu najmu, chyba że drogą tą doszłoby do pozbawionego podstawy wzbogacenia wynajmującego. Wynika stąd wniosek, że żądanie zwrotu wartości nakładów koniecznych według ich stanu i wartości na dzień wydania lokalu wynajmującemu mogłoby znajdować swoje usprawiedliwienie zasadniczo w umowie stron.”,
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 października 1996 r. SA/Sz 2923/95:
„Zwykły remont, w świetle przepisów kodeksu cywilnego o najmie lokali, należy do drobnych nakładów i obciąża najemcę lokalu oraz nie wymaga zgody wynajmującego (art. 681 KC).
Przeprowadzona przez podatniczki modernizacja lokalu wykracza poza zakres ciążących na nich drobnych napraw, wymagała zgody wynajmującego, a także uzyskania pozwolenia budowlanego.
Z tych względów oraz z uwagi na wartość nakładów stanowiła inwestycję w obcym środku trwałym. Sama zaś wartość inwestycji (nakładów/)stanowi dla podatniczek środek trwały podlegający odpisom amortyzacyjnym (par. 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 marca 1992 r. w sprawie składników majątkowych uznawanych za środki trwale oraz wartości niematerialne i prawne, zasad stawek amortyzacji oraz trybu i terminów aktualizacji wyceny środków trwałych - t.j. Dz.U. 1994 Nr 104 poz. 508).
Możliwość dokonania tych odpisów w świetle par. 7 ust. 1 tego rozporządzenia powstaje z chwilą przyjęcia środka trwałego w użytkowanie.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 5 listopada 1986 r. III CZP 80/86:
„Przebudowa (przestawienie) pieca nie jest drobną naprawą obciążającą najemcę w rozumieniu przepisu par. 2 pkt 10 rozporządzenia Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 23 lutego 1983 r. w sprawie określenia obowiązków najemcy w zakresie wykonywania drobnych napraw i odnawiania lokalu (Dz.U. 1983 Nr 11 poz. 56).”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 23 marca 1982 r. III CZP 9/81:
„Państwowa jednostka organizacyjna, w której zarządzie pozostaje dom wielomieszkaniowy, nie pokrywa kosztów napraw w wyodrębnionych na własność w tym domu lokalach mieszkalnych, chyba że naprawy w takich lokalach wykonywane są w ramach remontu kapitalnego domu wielomieszkaniowego, jego części lub określonego elementu konstrukcyjnego.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie - I Wydział Cywilny z dnia 24 kwietnia 2014 r. I ACa 51/14:
„Perspektywa powtórzenia się sytuacji panowania w lokalu w okresie zimowym niskich temperatur znacząco ograniczających prowadzenie w tym lokalu działalności gospodarczej przewidzianej w umowie najmu w okresie kolejnej zimy uzasadnia wypowiedzenie umowy na mocy przepisu art. 682 KC.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 października 2013 r. V CSK 467/12:
„I.
Kontrahentów obowiązuje lojalność, ale jeśli stan lokalu zagraża zdrowiu najemcy czy nawet jego klientów, może on rozwiązać umowę od ręki.
opubl. Rzeczp.; GP.
II.
Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 KC powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego - w każdej prawnie dozwolonej formie - do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku. Powołany przepis może być stosowany niezależnie od tego, czy wady wyniknęły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.”.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 maja 1974 r. II CR 199/74:
„Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to - zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. - nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni.”,
Wyrok Sądu Okręgowego - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 6 czerwca 2006 r. XVII Ama 64/05:
„Nieudzielenie lokatorom mieszkaniowych zasobów komunalnych, po przeprowadzeniu remontów elewacji, pokryć dachowych i kominów zgody na powtórny montaż indywidualnych anten telewizyjnych, narusza art. 684 KC, co jest działaniem bezprawnym i naruszającym art. 23a ust. 1 ustawy antymonopolowej.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 10 lipca 1985 r. III CZP 38/85:
„Koszty przeprowadzki, o których mowa w art. 43 ust. 1 i 3 prawa lokalowego. (t.j. Dz.U. 1983 r. Nr 11 poz. 55) nie obejmuje kosztów "przeniesienia" telefonu - zainstalowania go w innym mieszkaniu.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 13 listopada 1984 r. III AZP 4/84:
„Jeśli najemca ulepszył przedmiot najmu przez zainstalowanie urządzeń technicznych wpływających dodatkowo na podwyższenie czynszu według zasad określonych w załączniku Nr 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne i użytkowe (Dz.U. Nr 38 poz. 174) i wynajmujący nie zwrócił najemcy kosztów technicznego ulepszenia, najemca opłaca nadal czynsz nie podwyższony.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 21 sierpnia 2014 r. I ACa 654/14:
„1. Poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685[1] KC, do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne.
2. Nie jest zasadne stanowisko, iż uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia czynszu najmu ma umożliwiać podwyżkę czynszu, która może wykraczać poza waloryzację czynszu, gdyż ta ostatnia zakłada jedynie zapewnienie świadczeniu takiej samej wartości ekonomicznej, jaką świadczenie miało w chwili jego powstania, natomiast podwyżka czynszu może być umotywowana zupełnie innymi powodami. Taka bowiem interpretacja art. 685[1] KC godziłaby w fundamentalną zasadę polskiego systemu prawnego, jaką jest zasada pacta sunt servanda, która podlega ograniczeniu jedynie poprzez instytucje umożliwiające modyfikację (np. art. 3571, 629, 632 § 2, 907 § 2 KC) lub rozwiązanie zobowiązania (np. art. 632 § 2, 913 KC) mające nie tylko wyjątkowy, ale także nadzwyczajny charakter.
3. Co do zasady, do umów najmu znajduje zastosowanie przepis art. 357[1] KC.”,
Wyrok Sądu Okręgowego w Opolu z dnia 23 lipca 2013 r. I C 197/13:
„1. Powód, jako współwłaściciel części wspólnych nieruchomości, a więc i powierzchni strychu, której wyłącznie używa, nie może być - z uwagi na zasadę konfuzji praw - jednocześnie najemcą takiej powierzchni. Nie można bowiem najmować rzeczy własnej. Skoro zatem nie jest to umowa najmu, brak jest podstaw do zastosowania tu wprost przepisów z części KC o najmie, w tym art. 6851 KC. Brak jest zatem podstaw do usankcjonowania zmiany wysokości tej opłaty w drodze jednostronnego oświadczenia woli.
2. Uchwały wspólnoty regulują działania właścicieli w obrębie wspólnej nieruchomości. Jeżeli nakładają one na właścicieli określone obowiązki muszą być redagowane w taki sposób, by nie budziło wątpliwości jaki jest zakres tego obowiązku.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 30 listopada 2004 r. IV CK 298/04:
„Przepis art. 685[1] KC w pierwotnym brzmieniu nie miał zastosowania do umów najmu zawartych na czas oznaczony przed dniem jego wejścia w życie.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - VI Wydział Cywilny z dnia 31 maja 2017 r. VI ACa 278/16:
„Nie można uznać, że samoistną przesłanką żądania kary umownej może być samo złożenie przez wynajmującego oświadczenia o rozwiązaniu umowy. Przesłanką roszczenia o zasądzenie kary umownej jest - w zależności od woli stron - niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, a także pewnych określonych obowiązków z umowy wynikających, zatem zakres odpowiedzialności z tytułu kary umownej pokrywa się z zakresem ogólnej odpowiedzialności dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Złożenie oświadczenia prawnokształtującego, jakim jest wypowiedzenie umowy przez wynajmującego, nie może być uznane za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania przez najemcę.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - V Wydział Cywilny z dnia 17 listopada 2016 r. VI ACa 1106/15:
„Artykuł 687 KC ma charakter semiimperatywny czyli tzw. jednostronnie bezwzględnie obowiązujący, uniemożliwiający stronom umowy najmu lokalu ukształtowanie sytuacji najemcy, dotyczącej podstaw wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia, w sposób mniej korzystny dla najemcy. Innymi słowy niedopuszczalnym jest pogorszenie sytuacji najemcy w odniesieniu do podstaw wypowiedzenia bez zachowania terminu wypowiedzenia, poprzez zastrzeżenie możliwości jego dokonania z powodu zalegania z zapłatą czynszu w krótszym okresie płatności niż przewidziany ww regulacją (np. za jeden pełen okres płatności), czy też skrócenia przewidzianego w niej dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległości czynszowych. Strony mogą natomiast ustalić dłuższe okresy zaległości w płatnościach czynszu, uzasadniające takie wypowiedzenie, czy też dłuższy dodatkowy termin do zapłaty zaległego czynszu, po bezskutecznym upływie którego możliwe jest wypowiedzenie.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku - I Wydział Cywilny z dnia 22 stycznia 2014 r. I ACa 648/13:
„1. Przewidziana w umowie możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy na wypadek gdyby pozwani nie płacili czynszu, nie może być rozważana w kategoriach przyczynienia się pozwanych do szkody poniesionej przez powódkę.
2. Zaistnienie przesłanek do rozwiązania umowy samo w sobie nie stanowi podstawy prawnej do domagania się odszkodowania.
3. Brak jest podstawy prawnej, umożliwiającej żądania po rozwiązaniu umowy dalszych płatności czynszowych za kolejne okresy, jeśli to wynajmujący zdecydował się na wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, a jednocześnie w umowie tej w żaden sposób nie zabezpieczył się na wypadek sytuacji, w której po wypowiedzeniu umowy nie osiąga dochodu z tytułu najmu z powodu braku nowych najemców. Możliwe jest zastrzeżenie kary umownej czy nawet stosownego odszkodowania za okres do końca umówionego czasu trwania umowy najmu, w uzgodnionej przez strony wysokości. Jeśli takiego zastrzeżenia brak, to wynajmującego obciążają ekonomiczne konsekwencje należytego braku staranności przy zawieraniu umowy najmu z najemcą.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie - I Wydział Cywilny z dnia 27 września 2013 r. I ACa 824/13:
„Reguła interpretacyjna z art. 674 KC nie ma zastosowania, w sytuacji, gdy doszło do wypowiedzenia najmu ze skutkiem natychmiastowym. Nie jest bowiem możliwe do przyjęcia założenie, że w sytuacjach, o których mowa w art. 672 i art. 687 KC, umożliwiających wypowiedzenie najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, wynajmujący zgodził się na dalsze używanie rzeczy przez najemcę.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 czerwca 2011 r. II CSK 587/10:
„Złożenie oświadczenia o niezwłocznym wypowiedzeniu umowy najmu lokalu bez dopełnienia obowiązku przewidzianego w art. 687 KC nie jest czynnością prawną nieważną.”,
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 19 grudnia 2007 r. V SA/Wa 1848/07:
„1.Upomnienie, o którym mowa w art. 15 § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954), ma jedynie przypominać o obowiązku zapłaty wymienionych w nim należności, informując o zagrożeniu skierowania sprawy na drogę egzekucji administracyjnej, nie stanowi zatem rozstrzygnięcia władczego, które rozstrzygałoby o sytuacji prawnej osoby, do której zostało skierowane.
2. Zobowiązanym do uiszczenia na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych RP (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 41, poz. 398 ze zm.), opłat za używanie lokalu i opłat pośrednich z tytułu zajmowania lokalu jest osoba zajmująca lokal na podstawie tytułu prawnego, a więc podmiot, który ten tytuł posiada i nie jest wyłączony z tego obowiązku
3. Zawarte w art. 687 KC uprzedzenie o zamierzonym wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie może być połączone w jednym piśmie z wypowiedzeniem, skoro jego rolą ma być spowodowanie reakcji najemcy, polegającej na zapłacie należności, z jednoczesnym ostrzeżeniem o możliwych następstwach niezastosowania się do treści wezwania o zapłatę.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 27 kwietnia 2001 r. V CKN 1480/00:
„Pozew o eksmisję z powodu zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa okresy płatności świadczy dostatecznie jasno o woli wynajmującego natychmiastowego rozwiązania najmu, a doręczenie tego pozwu najemcy jest równoznaczne z uprzedzeniem najemcy na piśmie o tej woli. Trudno bowiem uważać tego rodzaju ostrzeżenie za pozbawione mocy i rozumieć przepis art. 687 KC w ten sposób, że pozew nie może spełnić roli i funkcji uprzedzenia. Byłoby także niezgodne z intencją art. 687 KC przywiązywanie decydującego znaczenia do braku określenia w pozwie dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Brak ten bowiem ani nie zamyka najemcy drogi do wyrównania długu w dodatkowym terminie, ani nie uchyla obowiązku zapłaty czynszu.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 18 czerwca 1999 r. II CKN 378/98:
„Odzyskanie przez właściciela przedmiotu najmu w drodze samopomocy nie uzasadnia roszczenia odszkodowawczego byłego najemcy o zwrot utraconych korzyści.”,
Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 4 lutego 1998 r. III CKN 346/97:
„1. W razie gdy powód żąda eksmisji z lokalu mieszkalnego i zasądzenia zaległego czynszu, nie jest dopuszczalne zsumowanie wartości dochodzonych roszczeń (art. 21 KPC w zw. z art. 393 pkt 1 KPC) dla oznaczenia w kasacji wartości przedmiotu zaskarżenia w zakresie roszczenia o eksmisję.
2. O wartości przedmiotu zaskarżenia kasacją decyduje wartość roszczenia objętego powództwem lub powództwem wzajemnym, a nie wysokość wierzytelności przedstawionej do potrącenia.”,
Wyrok Sądu Antymonopolowego z dnia 29 stycznia 1997 r. XVII Ama 69/96:
„Nie stanowi nadużycia pozycji dominującej, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, wypowiedzenie przez wynajmującego umowy najmu lokalu użytkowego, jeżeli czynność ta nie ma dyskryminującego charakteru, nie ogranicza konkurencji ani w inny sposób nie stanowi przejawu eksploatacji przez wynajmującego swej pozycji rynkowej kosztem najemcy, tym bardziej zaś w sytuacji nie płacenia przez najemcę czynszu bądź opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości średnich cen rynkowych.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 sierpnia 1996 r. III CZP 84/96:
„W sprawie o eksmisję i zasądzenie należności związanych z umową najmu lokalu mieszkalnego, gmina ma obowiązek uiszczania opłat sądowych.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 marca 1995 r. III CZP 23/95:
„1. Zwłoka najemcy lokalu, zajmowanego na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, uzasadnia - przy zachowaniu uprzedzenia o wypowiedzeniu i wyznaczeniu najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 KC) - żądanie przez wynajmującego rozwiązania stosunku najmu i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu (art. 45 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe - Dz.U. 1987 Nr 30, poz. 165 z późn. zm.), o ile powództwo wytoczono po dniu wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509).
2. Na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509) sąd może, także z urzędu, orzec w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 września 1994 r. III CZP 122/94:
„Zapłata zaległego czynszu nie stanowi przeszkody do wytoczenia powództwa - o rozwiązanie stosunku najmu wynikającego z decyzji administracyjnej o przydziale i o nakazanie opróżnienia lokalu - opartego na podstawie określonej w art. 687 KC.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 marca 1980 r. IV CR 128/80”
„Dopuszczalne jest żądanie eksmisji z lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub najemcę innego lokalu jednego tylko małżonka, jeżeli wyłącznie po jego stronie zachodzą przesłanki przewidziane w art. 685 KC lub art. 37 ust. 3 prawa lokalowego.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 24 listopada 1977 r. II CR 433/77:
„1. Systematyczne zaleganie przez członka spółdzielni mieszkaniowej w spłatach czynszu za lokal użytkowy, nie może pociągać ze sobą sankcji przewidzianych w par. 25 statutu, gdyż stosunek najmu lokalu nie jest oparty na stosunku członkostwa, lecz wyłącznie na umowie najmu. Sankcja wykluczenia ze spółdzielni stosownie do powołanego paragrafu statutu może odnosić się wyłącznie do zalegania z uiszczeniem czynszu za lokal mieszkalny, bowiem podstawą wykluczenia członka ze spółdzielni jest między innymi niewykonanie istotnych zobowiązań członka wobec spółdzielni. Do takich zobowiązań należy opłacanie czynszu.
2. Częste wytaczanie powództw przez spółdzielnię mieszkaniową przeciwko członkom tej spółdzielni o małe kwoty bez wyjaśnienia przyczyn, dla których czynsz ten nie jest płacony w ustalonych między stronami terminach dowodzi, że obie strony nie spełniły swoich podstawowych obowiązków, wynikających ze stosunku członkostwa. Wprawdzie zaleganie z czynszem, w zwykłych stosunkach najmu tylko za dwa okresy jest związane z sankcją wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów (art. 687), to jednakże sięganie do rygorów prowadzących do utraty uprawnienia zajmowania lokalu spółdzielczego powinno być poprzedzone należytym wyjaśnieniem sytuacji majątkowej, czy też innych przyczyn leżących po stronie członka zaniedbującego ten obowiązek.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 maja 1974 r. III CRN 73/74:
„Jeżeli podstawą żądania eksmisji najemcy jest przepis art. 16 ust. 1 pkt 4 prawa lokalowego z 1959 r., to okoliczność zapłacenia przez najemcę czynszu, dopiero po wytoczeniu powództwa mogłaby być uwzględniona na korzyść najemcy tylko o tyle, o ile znajdowałoby to uzasadnienie w odpowiednim przepisie materialnoprawnym. W myśl ogólnej zasady przewidzianej w art. 354 KC mającej zastosowanie przy wykonywaniu wszelkich zobowiązań - należy uznać, że reguły wprowadzone do art. 687 KC chociaż nie wprost, ale poprzez art. 354 KC powinny znaleźć odpowiednio zastosowanie w stosunkach prawnych między wynajmującym a najemcą również w odniesieniu do najmu poddanego przepisom prawa lokalowego z 1959 r.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 grudnia 1973 r. II CR 837/73:
„Jeżeli dom, w którym po rozwodzie mieszkają nadal byli małżonkowie, nie był objęty wspólnością ustawową, a tylko jeden z byłych małżonków jest właścicielem tego domu, to z mocy art. 206 w zw. z art. 222 KC przysługuje temu małżonkowi prawo domagania się opróżnienia przez drugiego małżonka zajmowanego przez niego lokalu. Roszczenie to wymaga także rozważenia w płaszczyźnie art. 5 KC. W takim wypadku - skoro byłych małżonków nie łączył nigdy stosunek najmu lokalu - przepisy art. 673 par. 2 i art. 687 KC nie mają zastosowania.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 4 lutego 1971 r. III CRN 491/70:
„Art. 692 KC stanowiący, że przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, ma tylko to znaczenie, że wyłącza zastosowanie szczególnego przepisu art. 678 KC, natomiast nie oznacza żeby każda ze stron nie mogła dokonać wypowiedzenia najmu lokalu nie objętego publiczną gospodarką lokalami w warunkach przewidzianych w art. 673 KC.”,
Wyrok Sądu Okręgowego w Toruniu z dnia 28 stycznia 2015 r. VIII Ca 602/14:
„1. Jeżeli przeniesienie własności rzeczy nie powoduje wejścia nabywcy na miejsce użyczającego to nigdy nie staje się on stroną istniejącej umowy a więc nie ma on również uprawnienia do jej wypowiedzenia.
2. W sytuacji, gdy pozwana zajmowała lokal bez tytułu prawnego, to uzasadniało to zastosowanie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 stycznia 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2016 r. poz. 1610) i zasądzenie na rzecz powoda od pozwanej kwoty ustalonej stosownie do wysokości opłat przyjętych przez biegłego, wraz z odsetkami tytułem odszkodowania za zajmowanie za okres od grudnia 2012 r. do października 2013.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku - I Wydział Cywilny z dnia 16 maja 2014 r. I ACa 95/14:
„Z zasady swobody umów przewidzianej w art. 353[1] KC wynika, że rozwiązanie umowy najmu może nastąpić w każdym czasie na podstawie zgodnego oświadczenia woli stron.”,
Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 23 grudnia 2013 r. I Ca 461/13:
„Wyrażona w art. 673 KC, w odniesieniu do najmu w ogóle, oraz w art. 688 KC, w odniesieniu do najmu lokali, norma - według której, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów bez konieczności wystąpienia jakichś szczególnych okoliczności - ma charakter bezwzględnie obowiązujący.”,
Wyrok Sądu Okręgowego w Sieradzu z dnia 27 listopada 2013 r. I Ca 434/13:
„Strony mogą w umowie najmu określić dłuższy od wskazanego w art. 688 KC termin wypowiedzenia najmu lokalu zawartego na czas nieoznaczony, gdyż przepis ten zawiera normę semiimperatywną, która wyłącza jedynie możliwość skrócenia przewidzianego w nim trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, nie zaś jego wydłużenia. Ściśle określone czasowo wyłączenie możliwości wypowiedzenia umowy w swoich skutkach może być zatem zbliżone do umownego wydłużenia terminów wypowiedzenia, które de facto powoduje, że stosunek najmu musi trwać przez cały - dłuższy - okres wypowiedzenia.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 października 2006 r. V CSK 230/06:
„Umowa o najem "powierzchni użytkowej" w budynku tzw. domu towarowego podlega przepisom kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 23 lutego 2005 r. I ACa 1951/04:
„Do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające samo opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treści art. 673 KC i 688 KC mających charakter bezwzględnie obowiązujący. Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie jest traktowane jako naruszenie warunków umownych; nienależyte wykonanie umowy ze wszystkimi tego konsekwencjami.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach - I Wydział Cywilny z dnia 3 lutego 2005 r. I ACa 1951/04:
„Do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające opróżnienie lokalu, ale wypowiedzenie tego węzła obligacyjnego, co wynika z treści art. 673 i 688 KC mających charakter bezwzględnie obowiązujący. Prawo cywilne chroni zasadę stabilności stosunków obligacyjnych przez wskazania w jaki sposób i kiedy dochodzi do ich wygaśnięcia. Ustawodawca nie przewiduje unicestwienia stosunków obligacyjnych jednostronnie, bez zachowania wymagań ustawowych i umownych, w drodze postawienia kontrahenta przed faktami dokonanymi. Tego rodzaju zachowanie traktowane jest jako naruszenie warunków umownych, jej nienależyte wykonanie ze wszystkimi tego konsekwencjami.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 6 kwietnia 2000 r. II CKN 264/00:
„Przepisy art. 673 KC i 688 KC mają charakter bezwzględnie obowiązujący.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 października 1997 r. I CKN 279/97:
„Strony nie mogą zastrzec w umowie najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem, wobec czego niedopuszczalne jest wypowiedzenie takiej umowy, co wynika a contrario z art. 688 KC oraz z charakteru przepisów art. 680-692 KC o najmie lokali użytkowych, wyłączających swobodę umów w tym zakresie.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 września 1997 r. II CKN 320/97:
„Skoro Spółdzielnia w tym wypowiedzeniu w sposób niewątpliwy oznaczyła datę ustania stosunku najmu na dzień 31.1.1995 r., a skarżący otrzymali je pod koniec października 1994 r. do Sąd Wojewódzki miał pełne podstawy do przyjęcia, że wolą Spółdzielni było aby wypowiedzenie rozpoczęło biec od 1.11.1994 r. i tego stanowiska skarżący nie mogą skutecznie zwalczać.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 3 marca 1997 r. III CZP 3/97:
„W umowie najmu lokalu użytkowego, zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem.”,
Wyrok Sądu Antymonopolowego z dnia 20 grudnia 1995 r. XVII Amr 50/95:
„1. Uciążliwym warunkiem umowy, w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym, jest narzucenie w umowie najmu straganu handlowego, zlokalizowanego na targowisku gminnym, przez podmiot gospodarczy zarządzający w imieniu gminy tym targowiskiem postanowienia umowy, według którego najemca obok czynszu uiszcza dodatkową opłatę z tytułu rezerwacji miejsca na tym targowisku przez czas trwania umowy najmu.
2. Uciążliwym warunkiem umowy, w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym, jest narzucenie przez podmiot gospodarczy, zarządzający w imieniu gminy targowiskiem gminnym, w umowie najmu straganu handlowego zlokalizowanego na tym targowisku postanowienia umowy przewidującego możliwość jednostronnej zmiany wysokości czynszu, tym bardziej, gdy umowa w tej części narusza art. 688 KC.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 kwietnia 1995 r. III CZP 38/95:
„Współnajemca lokalu mieszkalnego przydzielonego w czasie trwania małżeństwa decyzję administracyjną nie ma - po wejściu w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509) - legitymacji do wytoczenia powództwa o eksmisję z tego lokalu byłego współmałżonka.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 kwietnia 1992 r. I ACr 132/92:
„Ocenie z punktu widzenia art. 58 par. 2 KC podlega każda czynność prawna zgodna z obowiązującymi przepisami. Zatem sam fakt, że strona pozwana nie naruszyła przepisów prawa nie wystarcza dla oceny ważności wypowiedzenia umowy, konieczne jest ustalenie, czy zgodne z prawem wypowiedzenie jest również zgodne z zasadami współżycia społecznego.
Zasady współżycia społecznego to odrębne od norm prawnych reguły postępowania wiążące się ściśle z normami moralnymi oraz normami obyczajowymi. Należą niewątpliwie do nich również dobre obyczaje obowiązujące w obrocie prawnym.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach - V Wydział Cywilny z dnia 8 marca 2016 r. V ACa 548/15:
„Pomiędzy umową najmu i umową podnajmu istnieją tylko dwie różnice. Po pierwsze, w przypadku podnajmu lokalu umowa może być zawarta tylko za zgodą wynajmującego (art. 688[2] KC), a po drugie stosunek podnajmu rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu (art. 668 § 2 KC w zw. z art. 680 KC). W ramach umowy podnajmu prawa i obowiązki obu stron umowy są identyczne jak stron umowy najmu, w tym także wzajemne roszczenia. Roszczenie objęte powództwem o naprawienie szkody wyrządzonej przez podnajemcę uszkodzeniem lub pogorszeniem stanu lokalu jest więc identyczne jak roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy z tego tytułu i roszczenia te zamieszczone są w jednym przepisie - art. 675 KC, przy czym § 1 tego przepisu określa roszczenia wynajmującego wobec najemcy, a § 2 roszczenia najemcy wobec podnajemcy.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 15 kwietnia 2015 r. I ACa 1491/14:
„Brak zgody wynajmującego na podnajem jest nienależytym wykonaniem zobowiązania, niemniej nie rzutuje na ważność umowy podnajmu”,
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 24 kwietnia 2018 r. III SA/Kr 98/18:
„Problematyka mieszkań dla funkcjonariuszy Policji została objęta odrębną regulacją prawną ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2067, ze zm.) oraz pozostałych przepisów resortowych spraw wewnętrznych i w tym zakresie nie mają zastosowania regulacje wynikające z innych przepisów, a w tym z Kodeksu cywilnego (art. 691 § 1 KC) oraz z ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, ze zm.). Przepisy ustawy o Policji mają bezpośrednie zastosowanie do funkcjonariuszy Policji, a poprzez art. 29 ustawy z dnia 18 lutego 1994 r. o zaopatrzeniu emerytalnym funkcjonariuszy Policji, Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu, Straży Granicznej, Biura Ochrony Rządu, Państwowej Straży Pożarnej i Służby Wewnętrznej oraz ich rodzin (t.j. Dz.U. z 2004r. Nr 8, poz. 67) mają również zastosowanie do emerytów i rencistów policyjnych oraz członków ich rodzin. Skoro prawo do takiego lokalu i możliwość uzyskania do niego tytułu prawnego przez członka rodziny zmarłego policjanta podlega szczególnej regulacji, tj. wskazanych powyżej przepisów, to regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym zostają w tej materii wyłączone.”,
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r. P 13/16:
„Trybunał Konstytucyjny orzeka:
Art. 691 § 5 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459, ze zm.) w zakresie, w jakim wyłącza prawo dziecka do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w razie śmierci jednego z rodziców-współnajemców tego lokalu, jest zgodny z art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Ponadto postanawia:
na podstawie art. 59 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 listopada 2016 r. o organizacji i trybie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym (Dz.U. poz. 2072) umorzyć postępowanie w pozostałym zakresie.”,
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2015 r. II FSK 3093/12:
„Wstąpienie w stosunek najmu lokalu na podstawie art. 691 KC nie kreuje przedmiotu podatku od spadków i darowizn i nie podlega temu podatkowi, pomimo, że nabycie tego prawa ma charakter nieodpłatny, a taka osoba nie jest podatnikiem.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z dnia 26 czerwca 2014 r. I ACa 40/14:
„I.
1. Pojęcie konkubinatu oznacza trwałe, wspólne pożycie dwojga osób, bez względu na ich płeć. Użyty w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia termin „konkubent/konkubina” nie może być zatem zawężony do osób odmiennej płci, pozostających we wspólnym pożyciu z posiadaczem rachunku. Przeciwko próbom poszukiwania przez stronę pozwaną dystynkcji w tym zakresie przemawia także przepis art. 385 § 2 zd. 2 KC, według którego zawarte we wzorcu umownym postanowienia niejednoznaczne, tłumaczy się na korzyść konsumenta.
2. Względy konstytucyjne, tj. ustanowiony w art. 32 Konstytucji RP nakaz równego traktowania i odpowiadający mu zakaz jakiejkolwiek dyskryminacji, m.in. ze względu na orientację seksualną, przemawiają za uznaniem, że odmowa objęcia strony umowy i jej partnera ochroną ubezpieczeniową jest dopuszczeniem się dyskryminacji ze względu na orientację seksualną. Konsekwencją dyskryminujących działań było naruszenie godności strony.
3. Podstawę prawną roszczenia o zasądzenie zadośćuczynienia stanowi przepis art. 448 KC. Przesłankami odpowiedzialności na podstawie tego przepisu jest bezprawne i zawinione działanie sprawcy naruszenia dobra osobistego. Oznacza to, że zasądzenie zadośćuczynienia może nastąpić w następstwie zawinionego działania sprawcy, a więc podjętego zarówno z winy umyślnej, jak i winy nieumyślnej.
4. Nie ma przekonujących racji jurydycznych, a także argumentów socjologicznych lub psychologicznych, przemawiających za rozróżnieniem na płaszczyźnie prawnej skutków wynikających ze wspólnego pożycia hetero- i homoseksualnego; przeciwnie, więzi emocjonalne, fizyczne i gospodarcze powstające w ramach takiego pożycia są w obu przypadkach tożsame i mogą stworzyć równie mocną więź.
II.
Obecnie pojęcie konkubinatu oznacza trwałe, wspólne pożycie dwojga osób, bez względu na ich płeć. Względy konstytucyjne, tj. ustanowiony w art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej nakaz równego traktowania i odpowiadający mu zakaz jakiejkolwiek dyskryminacji, m.in. ze względu na orientację seksualną, przemawiają za uznaniem, że odmowa objęcia ochroną ubezpieczeniową osób pozostających w konkubinacie homoseksualnym stanowi dyskryminację ze względu na orientację seksualną.
opubl. MonPrBank 2016/3/13.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi - I Wydział Cywilny z dnia 22 maja 2014 r. I ACa 1513/13:
„Wstąpienie osób wskazanych w art. 691 § 1 KC w stosunek najmu następuje z mocy prawa, bez konieczności zawierania nowej umowy najmu między sukcesorem a wynajmującym i niezależnie od tego, czy źródłem najmu była umowa najmu, czy decyzja administracyjna o przydziale. W związku z wstąpieniem osób wymienionych w art. 691 § 1 KC stosunek prawny najmu nie wygasa, ale "przekształca się" podmiotowo po stronie najemcy. Należy zatem przyjąć, że wstąpienie w stosunek najmu z mocy art. 691 § 1 KC powoduje wejście nowego najemcy w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy i z tego już tytułu nowy najemca korzysta z uprawnień, jakie przysługiwałyby dotychczasowemu najemcy, np. o zwrot kaucji. W takim wypadku nie dochodzi - wskutek śmierci najemcy - do wygaśnięcia nawiązanego stosunku najmu lokalu mieszkalnego, a jedynie do jego kontynuowania przy osobie nowego najemcy. Tym samym, o ile nowy najemca lokalu ma legitymację czynną do zgłoszenia żądania zwrotu kaucji mieszkaniowej, która to kaucja, podobnie jak i należności za tzw. urządzenia łazienkowe - wobec wstąpienia przez niego w stosunek najmu i dalszego zajmowania lokalu - są ściśle związane z lokalem mieszkalnym, nie zaś osobą najemcy.”,
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Warszawie z dnia 15 listopada 2013 r. II SA/Wa 2330/12:
„1. Uchylenie lub zmiana decyzji w trybie nadzwyczajnym może nastąpić jedynie wtedy, gdy ustawodawca w przepisie materialnoprawnym zawrze pewien "luz decyzyjny" (swobodną ocenę). Tylko w obszarze tego "luzu decyzyjnego" wzgląd na interes społeczny lub słuszny interes strony może doprowadzić do uchylenia lub zmiany decyzji. Uwzględnienie interesu strony w rozumieniu art. 154 KPA należy rozumieć w ten sposób, iż mając do wyboru możliwość korzystniejszego dla strony rozstrzygnięcia, niepozostającego jednakże w kolizji z obowiązującym porządkiem prawnym, organ działając w granicach uznania administracyjnego, przyjmuje ten sposób orzekania, zmieniając decyzję mniej korzystną dla strony.
2. Przepis art. 95 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 355 ze zm.) należy traktować jako przepis szczególny, sprzeciwiający się uchyleniu lub zmianie, na podstawie art. 154 KPA, decyzji nakazującej opróżnienie lokalu mieszkalnego. Przepis ten bowiem stanowi sankcję stosowaną wobec osób, które zaniedbują obowiązek uiszczania czynszu za zajmowany lokal mieszkalny. Obliguje on właściwy organ administracji do orzeczenia o opróżnieniu lokalu mieszkalnego w razie stwierdzenia, że wystąpiła wymagana do wydania takiego orzeczenia przesłanka polegająca na tym, że najemca lokalu jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat za świadczenia związane z eksploatacją lokalu przez okres co najmniej dwóch pełnych okresów płatności, pomimo uprzedzania na piśmie o zamiarze wydania decyzji o opróżnieniu lokalu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu zapłaty zaległych i bieżących należności. Nie ma znaczenia przy orzekaniu na podstawie art. 95 ust. 2 pkt 4 ustawy o Policji, czy w sprawie występuje słuszny interes strony lub interes społeczny w rozumieniu art. 154 KPA. Uwzględnienie na podstawie art 154 KPA wniosku o uchylenie lub zmianę ostatecznej decyzji nakazującej opróżnienie lokalu ze względu na słuszny interes strony lub interes społeczny prowadziłoby do złagodzenia restrykcyjności przepisu art. 95 ust. 2 pkt 4 ustawy o Policji, co pozostawałoby w sprzeczności z wolą ustawodawcy.
3. Do lokalu, o którym mowa w rozdziale 8 ustawy o Policji, nie mają zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego, w tym art. 691 § 1 KC. Z tego mianowicie powodu, że prawo do powyższych lokali mieszkalnych, będących w dyspozycji organów Policji, nie jest instytucją prawa cywilnego, lecz szczególną uregulowaną właśnie w ustawie o Policji oraz we wspomnianej już wyżej ustawie o zaopatrzeniu emerytalnym funkcjonariuszy Policji, Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu, Służby Kontrwywiadu Wojskowego, Służby Wywiadu Wojskowego, Centralnego Biura Antykorupcyjnego, Straży Granicznej, Biura Ochrony Rządu, Państwowej Straży Pożarnej i Służby Więziennej oraz ich rodzin.”,
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie - I Wydział Cywilny z dnia 28 marca 2013 r. I ACa 879/12:
„Prawa określone w art. 691 KC przysługują łącznie wszystkim osobom odpowiadającym wymogom tego przepisu. Stąd też w razie sporu, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu stosownie do art. 691 KC, ustalenia wymaga jedynie, czy dana osoba jest „osobą bliską” zmarłego najemcy oraz czy stale z nim mieszkała aż do chwili śmierci. Sąd ocenia istnienie przesłanek wymaganych dla wstąpienia z mocy prawa w stosunek najmu na dzień śmierci poprzedniego najemcy, kiedy to wygasa łączący go z wynajmującym stosunek najmu, a w stosunek ten może wstąpić osoba bliska. Żadne inne okoliczności zaistniałe już po śmierci poprzedniego najemcy nie mogą ograniczać możliwości ustalenia, że osoba bliska weszła w stosunek najmu po zmarłym najemcy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 listopada 2012 r. III CZP 65/12:
„Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą - w rozumieniu art. 691 § 1 KC - jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci.”,
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gorzowie Wlkp. z dnia 14 listopada 2012 r. II SA/Go 791/12:
„1. Uchwała w sprawie zasad wynajmowania lokali winna kompleksowo i szczegółowo regulować wszystkie wskazane w upoważnieniu ustawowym kwestie, w sposób dostosowany do zindywidualizowanych potrzeb danej społeczności lokalnej. Ponieważ wyliczenie z art. 21 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) jest katalogiem otwartym, organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego, może także zawrzeć w przedmiotowej uchwale dodatkowe regulacje. Jednak wszelkie normy prawa miejscowego muszą być zgodne z Konstytucją RP oraz przepisami powszechnie obowiązującymi rangi ustawowej.
2. Podstawowym dopuszczalnym kryterium decydującym o istnieniu uprawnienia do zawarcia umowy najmu lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy jest istnienie po stronie danej osoby niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych (przy czym nie chodzi tu o każdą subiektywną potrzebę mieszkaniową, lecz potrzebę zobiektywizowaną warunkami zamieszkiwania uznanymi za kwalifikujące je do poprawy według zgodnych z ustawą kryteriów), nie zaś posiadanie bądź nie tytułu prawnego do innego lokalu, czy też wyzbycie się w okresie ostatnich 5 lat własności lub innego prawa rzeczowego do lokalu mieszkalnego, na wprowadzenie których ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) nie zezwala.
3. Kwestia następstwa prawnego po zmarłym najemcy została uregulowana w art. 691 KC. Określenie w uchwale kto, w jakich okolicznościach oraz w jakim rozmiarze zobowiązany jest do świadczeń na rzecz gminy, wykracza poza zakres delegacji ustawowej określonej w art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).”,
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2011 r. I OSK 1222/11:
„Wstąpienie w stosunek najmu z mocy art. 691 § 1 KC powoduje wejście nowego najemcy w prawa i obowiązki dotychczasowego i z tego już tytułu nowy najemca korzysta z uprawnień jakie przysługiwałyby dotychczasowemu, w tym do umieszczenia na liście osób uprawnionych do wynajmu lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy.”,
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 grudnia 2010 r. I OSK 1122/10
„Do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów nie mają zastosowania przepisy kodeksu cywilnego, w tym przepis art. 691 KC, bowiem wstąpienie w stosunek najmu nie jest w odniesieniu do lokali będących w dyspozycji organów Policji instytucją prawa cywilnego, lecz regulują go przepisy szczególne, zawarte w ustawie z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 43, poz. 277 ze zm.) oraz przepisy ustawy z dnia 18 lutego 1994 r. o zaopatrzeniu emerytalnym funkcjonariuszy Policji, Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Straży Granicznej, Biura Ochrony Rządu, Państwowej Straży Pożarnej i Służby Więziennej (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 8, poz. 67).”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 września 2010 r. III CZP 51/10:
„Na podstawie art. 691 § 1 KC nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z 21.6.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).”,
Wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z dnia 2 marca 2010 r. 13102/02:
„1. Nie każda różnica w traktowaniu sprowadza się do naruszenia przepisu art. 14 Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności z dnia 4 listopada 1950 r. (Dz.U. z 1993 r. Nr 61, poz. 284), a zatem, Umawiające się Państwa korzystają z marginesu swobody oceny, czy i w jakim zakresie różnice w sytuacjach, które pod innym względem są podobne, uzasadniają różne traktowanie wobec prawa.
2. Jeżeli różnica traktowania opiera się o względy takie jak płeć czy orientacja seksualna, margines swobody oceny zapewniony Państwu jest wąski, i w sytuacjach takich zasada proporcjonalności nie wymaga jedynie, by wybrany środek był generalnie odpowiedni do realizacji danego celu, ale musi również zostać wykazane, że był on konieczny w danych okolicznościach.
3. Ochrona rodziny w tradycyjnym sensie stanowi, co do zasady, ważki i legitymizowany powód, który może uzasadnić różnicę traktowania, jednakże, realizując ten cel, Państwo może zastosować szereg zróżnicowanych środków. Ponadto, zważywszy, że Konwencja jest żyjącym instrumentem, który należy interpretować w świetle współczesnych warunków, Państwo, podejmując decyzję o wyborze środków służących ochronie rodziny i zagwarantowaniu, zgodnie z wymogiem art. 8 Konwencji, poszanowania dla życia rodzinnego, musi koniecznie uwzględnić rozwój społeczeństwa i zmiany sposobu postrzegania kwestii społecznych, statusu cywilnego oraz stosunków międzyludzkich łącznie z faktem, że nie istnieje tylko jeden sposób ani jedna droga wyboru w sferze życia rodzinnego lub prywatnego.
4. Uwzględniając wąski margines swobody Państwa w ocenie przyjęcia środków, które skutkują różnicowaniem na podstawie orientacji seksualnej, blankietowe wyłączenie osób pozostających w związku homoseksualnym z możliwości wstępowania w stosunek najmu nie może być uznane przez Trybunał za konieczne dla ochrony rodziny postrzeganej w sposób tradycyjny.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2009 r. III CZP 99/09:
„Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 KC, oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie.”,
Wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z dnia 19 czerwca 2006 r. 35014/97:
„1. Podstawowym i najistotniejszym wymogiem art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności z dnia 4 listopada 1950 r. (Dz.U. z 1993 r., Nr 61, poz. 284) jest, aby każda ingerencja władzy publicznej w spokojne korzystanie z mienia była zgodna z prawem. W szczególności drugi paragraf art. 1 uznając, że państwa mają prawo regulowania korzystania z własności, uzależnia to uprawnienie od warunku, że będzie to miało miejsce poprzez stosowanie "ustaw". Ponadto zasada legalności zakłada, iż odpowiednie przepisy ustaw krajowych są dostatecznie dostępne, precyzyjne i stosowane w sposób przewidywalny.
2. Ingerencja w spokojne korzystanie z mienia musi nie tylko, zarówno w sferze faktów, jak i zasad, dążyć do zrealizowania "uzasadnionego celu" i "powszechnego interesu". Ponadto musi istnieć rozsądny stosunek proporcjonalności pomiędzy zastosowanymi środkami a celem, który ma być osiągnięty za pomocą wszelkich środków zastosowanych przez państwo, włączając w to działania zmierzające do regulowania korzystania z własności indywidualnej. Wymóg ten wyrażony jest poprzez sformułowanie "sprawiedliwej równowagi", która musi być nakreślona pomiędzy wymaganiami interesu społeczności i potrzebą ochrony podstawowych praw jednostki. Dążenie do osiągnięcia tej równowagi jest odzwierciedlone w strukturze art. 1 Protokołu nr 1 jako całości. W każdej sprawie dotyczącej domniemanego naruszenia tego artykułu Trybunał musi więc ocenić, czy w wyniku ingerencji państwa osoba dotknięta musiała ponieść niewspółmierny lub nadmierny ciężar.
3. Trybunał stwierdza, że w okresie od 1994 r. do 2005 r., naruszenia prawa własności w Polsce, nie należy łączyć jedynie z kwestią poziomów nakładanych czynszów, ale raczej z łącznym rezultatem obowiązywania przepisów krajowych dotyczących ustalania czynszów oraz różnorakimi ograniczeniami praw właścicieli nieruchomości w zakresie wypowiadania umów najmu, nałożonych na nich ustawą ciężarów finansowych oraz braku prawnych środków umożliwiających właścicielom skompensowanie sobie lub złagodzenie strat poniesionych w związku z utrzymaniem nieruchomości, a także braku pomocy państwa na sfinansowanie napraw koniecznych w uzasadnionych przypadkach.
4. Trybunał uznaje istnienie systemowego problemu związanego z poważnymi brakami w polskim krajowym porządku prawnym odnośnie złego funkcjonowania ustawodawstwa polskiego w odniesieniu do mieszkalnictwa, w zakresie w jakim nałożyło ono i nadal nakłada na indywidualnych właścicieli nieruchomości ograniczenia w podwyższaniu wysokości czynszu należnego im z tytułu najmu mieszkań będących ich własnością, uniemożliwiając im otrzymywanie czynszu współmiernego do ponoszonych kosztów utrzymania nieruchomości.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 listopada 2003 r. III CZP 77/03:
„Sprawa o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego w miejsce zmarłego najemcy podlega rozpoznaniu w postępowaniu zwykłym.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 5 lipca 2002 r. III CZP 36/02:
„Przepis art. 691 KC w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) nie ma zastosowania dla oceny przesłanek wstąpienia w stosunek najmu po najemcy zmarłym przed wejściem w życie tej ustawy.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 maja 2002 r. III CZP 26/02:
„Wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 KC, także wtedy gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 21 maja 2002 r. III CKN 599/00:
„Przepis art. 691 KC stanowi wyraźnie, że w stosunek najmu wstępują osoby bliskie najemcy, które stale z nim zamieszkiwały w chwili jego śmierci. Brak więc podstaw do tego, aby w jakikolwiek sposób różnicować sytuację osób, które spełniają owe dwie przesłanki wskazane w ustawie: są osobami bliskimi najemcy oraz zamieszkiwały z nim w chwili jego śmierci.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 lutego 2002 r. I CKN 527/00:
„Żądanie ustalenia wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 28 listopada 2001 r. IV CKN 522/00:
„W okresie obowiązywania art. 691 KC przed jego skreśleniem ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) wprawdzie przejście prawa najmu mieszkania było ograniczone do określonego kręgu osób, natomiast w czasie obowiązywania art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509), przepis ten również stanowił wyjątek od ogólnych zasad dziedziczenia przewidzianych w art. 922 § 1 KC i ograniczał możliwość wstąpienia w stosunek najmu do wymienionych w nim kategorii osób. Przepis ten, w okresie swego pierwotnego brzmienia, do czasu zmiany ustawą z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) stanowił, iż prawo najmu w określonej wyżej sytuacji wygasło, co w konsekwencji pozwala na ustalenie, że do prawa najmu - w razie śmierci najemcy - mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego o dziedziczeniu, gdy nie ma osób spełniających kryteria z art. 8.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 września 2001 r. V CKN 1827/00:
„O stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy można mówić tylko wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby zostanie ześrodkowana w tym właśnie lokalu w ten sposób, że stanie się on jej centrum życiowym, tzn. gdy w mieszkaniu tym będą koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 czerwca 2001 r. I CKN 1179/98:
„Aby zarzut naruszenia przepisów postępowania mógł okazać się skuteczny, konieczne jest wykazanie, że zarzucane uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 393[1] pkt 2 KPC).”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 4 czerwca 2001 r. III CKN 315/00:
„Określenie „zamieszkiwanie z najemcą” znaczy „zamieszkiwanie razem”. Jednym z elementów pojęcia „zamieszkiwanie razem” jest „fizyczne” przebywanie w wynajmowanym mieszkaniu zarówno osoby bliskiej, jak i najemcy.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 maja 2000 r. IV CKN 37/00:
„W sytuacji gdy śmierć najemcy nastąpiła kiedy obowiązywał art. 691 KC, to ten przepis powinien znaleźć zastosowanie w sprawie o wstąpienie osoby bliskiej w stosunek najmu w miejsce zmarłego najemcy jako podstawa rozstrzygnięcia.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 3 lutego 2000 r. I CKN 40/99:
„Przesłanką wstąpienia osoby bliskiej w stosunek najmu mieszkania jest, by osoba bliska w razie śmierci najemcy mieszkania stale z nim mieszkała, aż do chwili jego śmierci. Stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 grudnia 1999 r. I CKN 298/98:
„1. W razie śmierci jednego z małżonków będących najemcami lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu wstępują osoby bliskie - a więc i dzieci małżonków - które stale z nimi mieszkały aż do chwili śmierci. Fakt opuszczenia lokalu przez jednego ze współnajemców (matkę powodów) pozostaje bez wpływu na prawa pozostałych w lokalu współnajemców.
2. Naruszenie art. 328 § 2 KPC polegać może na tym, że uzasadnienie orzeczenia nie zawiera elementów wymaganych przez ten przepis, w tym nie wskazuje podstawy prawnej rozstrzygnięcia. Nie stanowi natomiast formy tego naruszenia ewentualne powołanie niewłaściwej podstawy prawnej, co miałoby polegać na tym, że sąd za podstawę prawną orzeczenia przyjął nieobowiązujące przepisy prawa materialnego. Gdyby sąd powołał błędną podstawę prawną wyroku, to mogłoby to zostać podniesione jedynie w ramach zarzutu niewłaściwego zastosowania danej normy prawnej, nie zaś naruszenia art. 328 § 2 KPC.”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 grudnia 1999 r. II CKN 642/98:
„Pomimo, iż ze stanu faktycznego wynika, iż główny najemca lokalu od wielu lat nie był funkcjonariuszem policji, jak i że nie był on ani emerytem milicyjnym (policyjnym) ani też rencistą milicyjnym (policyjnym), nie należy wyciągać wniosku, że do spornego lokalu opróżnionego na skutek jego śmierci ma zastosowanie, art. 691 KC umożliwiający osobom bliskim uzyskanie prawa najmu tego lokalu na zasadach ogólnych. Jeśli bowiem nie jest sporne, że lokal ten pozostaje nadal w dyspozycji Skarbu Państwa - właściwego komendanta policji, przydzielony może być przez niego jedynie w trybie przepisów ustawy z dnia 6 kwietnia 1990 r. o Policji (Dz.U. Nr 30, poz. 179 ze zm.) oraz przepisów wykonawczych zawartych w zarządzeniu nr 49 Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 10 maja 1991 r. w sprawie szczegółowych zasad przydziału i opróżniania oraz norm zaludnienia lokali mieszkalnych będących w dyspozycji Ministra Spraw Wewnętrznych lub podległych mu organów, a także szczegółowych zasad przydziału i opróżniania tymczasowych kwater przeznaczonych dla policjantów (Dz.Urz. MSW Nr 2, poz. 47).”,
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 7 grudnia 1999 r. II CKN 556/98:
„Bezczynność organu administracji, w sytuacji gdy decyzja administracyjna jest niezbędną przesłanką skuteczności umowy cywilnoprawnej nie może doprowadzić do uznania, że doszło do wydania tej decyzji w sposób konkludentny. W sytuacji takiej strona powinna skorzystać ze środków przewidzianych w kodeksie postępowania administracyjnego oraz w ustawie z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym (Dz.U. Nr 74, poz. 368 ze zm.).”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 listopada 1996 r. III CZP 115/96:
„Powód, który wnosi o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu na podstawie art. 691 KC (uchylonego ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. - Dz.U. Nr 105, poz. 509) powinien wykazać także istnienie interesu prawnego w rozumieniu art. 189 KPC.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 16 maja 1996 r. III CZP 46/96:
„Jeżeli nie ma osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), najem ten podlega dziedziczeniu.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 grudnia 1993 r. III CZP 171/93:
„Osoba bliska najemcy (art. 691 KC) nie ma interesu prawnego w wytoczeniu powództwa z art. 189 KPC, jeżeli właściwy organ administracji wydał jej w trybie art. 217 KPA zaświadczenie potwierdzające, iż wstąpiła ona w stosunek najmu mieszkania po zmarłym najemcy, a strona pozwana nie kwestionuje treści tego dokumentu i jego pochodzenia.”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 17 listopada 1993 r. III CZP 154/93:
„W razie śmierci jednego z małżonków będących współnajemcami mieszkania, w stosunek najmu wstępują osoby bliskie wspólnie z nim zamieszkujące (art. 691 KC).”,
Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 9 marca 1993 r. III CZP 29/93:
„Komunalne przedsiębiorstwo gospodarki mieszkaniowej ma bierną legitymację w sprawie o wstąpienie na podstawie art. 691 KC w stosunek najmu mieszkania, mieszczącego się w budynku stanowiącym własność gminy.”.
Adwokat Katowice Kamil Draga
